樓市調控換擋

　　2019年上半年，樓市調控鬆緊變換。數據顯示

，2019年1-5月樓市調控政策達到205次
，同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處於調控換擋期，因城施策的換擋還將深化至“因區施策”。租房市場方麵，長租公寓行業亂象浮出水麵
，資金鏈斷裂、利潤微薄
、融資難度不斷加大使得長租公寓行業逐漸失落，各地的調控政策亦不斷加碼。在此背景下，開發商剝離長租公寓業務跡象初現。

　　“因城施策”大方針之下，調控步入看似無常的鬆緊換擋期。21世紀經濟報道記者注意到，6月以來，包括海南、西安
、長沙等多地發布樓市“限購”調控政策，南寧120家房企因“捂盤惜售”等亂象被約談。這些城市有“微調”也有“微收緊”。

　　2019年以來，在“穩地價

、穩房價
、穩預期”的底層調控邏輯之下，調控次數的U型xing變bian化hua也ye體ti現xian了le上shang半ban年nian調tiao控kong趨qu勢shi的de鬆song緊jin變bian換huan。一yi季ji度du，在zai調tiao控kong政zheng策ce處chu於yu相xiang對dui平ping穩wen和he部bu分fen城cheng市shi調tiao控kong寬kuan鬆song預yu期qi之zhi下xia，諸zhu多duo熱re門men二er線xian城cheng市shi房fang價jia出chu現xian明ming顯xian價jia格ge上shang行xing，住zhu建jian部bu隨sui後hou在zai4月、5月向南寧等10地發出房價預警。

　　對於未來的調控趨勢，中原地產首席分析師張大偉認為，地方調控收緊預期依然存在。“市場可以小陽春
，但不準入夏。”

　　多地接力調控

　　在5月18日接到住建部房價預警提示之後，南寧啟動樓市整治行動。6月25日上午
，南寧市城管綜合行政執法局和市住建局等多部門約談全市120家房企，整治捂盤惜售、價外加價等諸多亂象。數據顯示，2017年至今，南寧市250家房地產開發企業被投訴，其中158家企業存在變相收取購房定金和預約金等價外加價行為，21家企業涉嫌捂盤惜售行為，22個雙限房項目涉嫌價外加價。

　　“南(nan)寧(ning)此(ci)前(qian)因(yin)房(fang)價(jia)地(di)價(jia)漲(zhang)幅(fu)偏(pian)大(da)被(bei)住(zhu)建(jian)部(bu)點(dian)名(ming)，未(wei)來(lai)應(ying)該(gai)會(hui)出(chu)台(tai)相(xiang)應(ying)調(tiao)控(kong)新(xin)政(zheng)。目(mu)前(qian)僅(jin)是(shi)部(bu)署(shu)調(tiao)控(kong)市(shi)場(chang)
，警(jing)示(shi)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)，整(zheng)頓(dun)市(shi)場(chang)秩(zhi)序(xu)
，查(zha)處(chu)銷(xiao)售(shou)亂(luan)象(xiang)。”易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經濟報道記者。

　　與南寧類似，因寬鬆的人才引進政策導致今年以來房價持續上漲的西安，已經發布了第六次調控新政
，限購繼續升級。6月20日(ri)
，西(xi)安(an)市(shi)促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)協(xie)調(tiao)領(ling)導(dao)小(xiao)組(zu)發(fa)布(bu)關(guan)於(yu)進(jin)一(yi)步(bu)加(jia)強(qiang)住(zhu)房(fang)市(shi)場(chang)調(tiao)控(kong)管(guan)理(li)的(de)通(tong)知(zhi)，新(xin)政(zheng)將(jiang)臨(lin)潼(tong)區(qu)納(na)入(ru)限(xian)購(gou)範(fan)圍(wei)，同(tong)時(shi)要(yao)求(qiu)新(xin)落(luo)戶(hu)家(jia)庭(ting)（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）落戶滿1年或連續繳納1年社保（個稅）方可購房，非本市戶籍購買首套房個稅或社保證明從2年提高到5年。

　　yijuyanjiuyuanzhikuzhongxinyanjiuzongjianyanyuejinrenwei，xinluohuderenyexuyaomanzuyinianshebao
，youzhuyufangfanyiluohujiuchaofangdezuofa，houxugedirencaigoufangzhengceyexuyaotuijincileizhengceneirong；此外
，臨潼市場本身通地鐵又不限購，新政會讓炒房現象有所降溫。多位分析人士均認為，西安調控新政也與人口大量湧入
、購房供需失衡以及房價持續上漲有關。

　　多個熱點二線城市政策收緊的同時
，也有部分樓市新政卻呈現“微鬆”狀態。6月27日下午，海南省新聞辦舉行海南省完善人才住房、購車政策解讀吹風會，會上《關於進一步完善人才購房政策的補充通知》提出，實際引進並在海南工作但尚未落戶的各類人才，其家庭成員（含本人
、配偶及未成年子女）中至少1人在海南省累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險，且家庭成員均在海南無房的
，本人可申請購買1套住房；同樣
，6月24日
，長沙市不動產登記中心一份會議紀要在網絡流傳，文件對業務規範（限購）進行了明確，其中提到非長沙戶籍購房者可“補繳6個月社保或個稅”，限xian購gou出chu現xian鬆song動dong跡ji象xiang。嚴yan躍yue進jin認ren為wei

，客ke觀guan來lai說shuo
，海hai南nan這zhe一yi輪lun樓lou市shi調tiao控kong後hou，房fang價jia有you所suo下xia跌die。通tong過guo此ci類lei靈ling活huo的de購gou房fang政zheng策ce，使shi得de人ren才cai的de安an居ju樂le業ye目mu標biao得de以yi實shi現xian，對dui於yu後hou續xu市shi場chang交jiao易yi反fan彈dan等deng也ye有you積ji極ji作zuo用yong；而長沙的微調，本質上來說是為了解決政策收緊後的細節性問題，實際上是一個便民的概念，而非鬆綁的概念。

　　樓市調控主線

　　“調控”是2019年上半年樓市的關鍵詞之一。中原地產研究中心數據顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次 ，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高達60次，5月份 41次。處於曆史高位的調控密度明確了“穩地價
、穩房價、穩預期”的底層調控邏輯，調控次數的U型變化也體現了上半年的鬆緊變換。

　　2019年一季度
，房地產調控整體寬鬆
，信貸增量供應
，部分城市“小陽春”乍現，熱門城市房價明顯上行。房價及土地過熱也讓二線城市成為今年上半年的關注焦點，尤其以杭州、合肥、蘇州
、寧波、武漢
、鄭州
、東(dong)莞(guan)等(deng)強(qiang)二(er)線(xian)表(biao)現(xian)搶(qiang)眼(yan)
，房(fang)企(qi)搶(qiang)地(di)導(dao)致(zhi)土(tu)地(di)溢(yi)價(jia)率(lv)快(kuai)速(su)提(ti)升(sheng)，二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)也(ye)在(zai)春(chun)節(jie)後(hou)快(kuai)速(su)回(hui)溫(wen)。張(zhang)大(da)偉(wei)分(fen)析(xi)指(zhi)出(chu)，穩(wen)定(ding)是(shi)雙(shuang)向(xiang)調(tiao)節(jie)，大(da)漲(zhang)不(bu)是(shi)穩(wen)定(ding)，暴(bao)跌(die)也(ye)不(bu)是(shi)穩(wen)定(ding)。由(you)此(ci)，房(fang)地(di)產(chan)調(tiao)控(kong)原(yuan)則(ze)之(zhi)一(yi)是(shi)：亂必調，漲幅過高必加碼。

　　4月19日的中央政治局會議再提“房住不炒”之後

，住建部先後在4

、5月份向新建商品住宅
、二手住宅價格指數累計漲幅較大的10城市提出預警，其中

，4月份預警的6座城市並未公布，5月份則直接點名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨後宣布將把今年的房價漲幅控製在5%以內，海南

、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門二線城市也陸續加碼調控。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波告訴21世紀經濟報道記者，與以往的單邊調控不同，今年的調控呈現明顯的“雙邊多點”效應
，表麵來看上半年全國市場調控鬆緊變換無常
，但依然可以明顯梳理出主線。“雙邊”就是在因城施策的前提下
，熱點城市的政策總體從緊
、而存在房價下跌風險的城市則會出台“托市”政策。“多點”體現在調控不隻針對房價單一維度，針對地價
、限售、限購
、gongjijindengdoubuduanhuichutaiduoweiduzhengce
，zheyiqushiyejiangzaixiabannianyanxu。guoredechengshihediquweilaichutaicongjintiaokongcuoshijiangshigedagailvshijian，tiaokongdesongjinbianhuanzaierxianchengshidetixianyegengweimingxian。

　　另一方麵
，預警、約談、問責等機製也說明“一城一策”“因城施策”正在走向深入，地方政府成為因地製宜實施房地產科學、精準調控的執行主體。張波指出
，2019年下半年樓市依然處於調控換擋期
，從全國嚴控到因城施策的指導方針變化
，體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變，同時因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區施策”。

　　對於下半年調控趨勢走向

，張大偉認為，地方調控收緊預期依然存在，並且最近信貸政策收緊預期再起
，“市場可以小陽春，不準入夏。”

　　這與嚴躍進的看法基本一致：目前調控總體趨嚴
，相比一季度略有調整
，後續三季度預計還會收緊
，到今年第四季度會相對放鬆

；信貸政策預計在第三季度會收緊，而到第四季度會有所放鬆；此外
，管控金融風險是近兩年調控主線，後續樓市調控，會繼續在穩地價等方麵進行，同時包括租賃市場、學區房、老舊小區改造等方麵都預計會有新的政策出現。