“小陽春”絕對可以成為今年上半年的樓市關鍵詞。

　　貝殼研究院在近日發布的《2019中國房地產半年報》（下稱《報告》）中指出，上半年全國重點城市有所回暖
，重點城市二手房成交量環比增長50%以上，同比持平；大部分重點城市新房成交量增長；土地市場也走出去年下半年“低穀”。

　　但與此同時，多地新建商品房麵積開始下滑，特別是一些三四線城市
，交易麵積下滑越來越明顯。今年前5個月，全國累計調控次數已經超過200次，而最近兩個月合計調控次數就達到了上百次，應對“小陽春”
，各地不可謂不積極。

　　《報告》亦稱，回暖並沒有持續
，上半年市場前高後低。不管是二手房市場還是新房
、土地市場，都呈現出明顯的前高後低特點。市場在第一季度的“小陽春”後，第二季度一方麵是信貸和開發商融資渠道的再次收緊，另一方麵蘇州等城市的調控收緊再次影響了市場預期。

　　上半年市場前高後低 分水嶺出現在3月 

　　前高後低，在各重點城市二手房市場表現得尤為顯著。

　　據《2019中國房地產半年報》，總體看，上半年重點14城二手房市場在經過了2018年下半年的大幅調整後

，需求開始釋放，同比去年微增3%，但環比去年下半年則增超5成。14城中10個城市房價環比上漲，與去年2018年第四季度價格低點比
，西安、青島2019年以來均價基本保持平穩，而武漢及長沙分別累計下跌4.8%和5.6%。

　　比如，成都2019年上半年二手房成交量同比增加34%，處在14城前列。今年前4個月
，成都二手房均價隨成交回暖而溫和上漲，但後兩月二手房量價同步下行

，6月均價14569元/平方米，同比下跌5.8%。

　　而一線城市風向標北京上半年二手房市場升溫較為有限
，同比表現不及去年同期，成交同比下降14.3%。市場並無大幅向好

，一方麵是政策依舊高壓
，需求尤其是改善型需求釋放難度大，另一方麵則是由於新房的分流
，今年前5個月，北京新房成交同比增長1.6倍，新房成交占比提升近16個點。6月北京二手房成交均價62475元/平方米，同比持平，相對平穩。

　　“上半年
，重點城市二手房市場在部分地區第一季度行政調控放鬆、房貸利率下調

、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為。

　　《報告》稱，分水嶺出現在3月。上半年
，重點城市二手房市場底部回暖之後需求開始顯現疲態，第二季度月均成交比3月減少21.5%。同時，預期隨市場回落而走弱
，貝殼找房交易數據顯示，大部分城市掛牌價下跌，其中第二季度14城中9城業主報價呈較明顯跌幅。

　　許xu小xiao樂le稱cheng
，回hui暖nuan並bing不bu是shi全quan麵mian的de
，是shi分fen化hua的de。整zheng體ti來lai看kan，距ju離li調tiao控kong時shi間jian較jiao長chang的de一yi線xian城cheng市shi及ji長chang三san角jiao城cheng市shi上shang半ban年nian熱re度du相xiang對dui較jiao高gao，三san四si線xian城cheng市shi在zai棚peng改gai弱ruo化hua背bei景jing下xia成cheng交jiao下xia滑hua，其qi中zhong山shan東dong、江蘇等棚改大省表現更為明顯。

　　下半年警惕“新庫存” 一城一策仍是主基調 

　　宏觀經濟壓力下政策不能“緊”，房地產防風險下政策不能“鬆”。具體到房地產行業，政策將保持連續穩定。

　　5月18日
，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山
、蘇州、大連
、南寧4個城市進行了預警提示。加上4月19日未公布名單的6個城市

，住建部對於樓市過熱現象的監管態度更加嚴厲。

　　事(shi)實(shi)上(shang)，第(di)一(yi)季(ji)度(du)市(shi)場(chang)回(hui)暖(nuan)後(hou)，尤(you)其(qi)是(shi)部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)出(chu)現(xian)價(jia)格(ge)上(shang)漲(zhang)過(guo)快(kuai)現(xian)象(xiang)，引(yin)致(zhi)住(zhu)建(jian)部(bu)點(dian)名(ming)，部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)已(yi)經(jing)收(shou)緊(jin)調(tiao)控(kong)，在(zai)此(ci)情(qing)況(kuang)下(xia)，新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)在(zai)短(duan)暫(zan)回(hui)暖(nuan)後(hou)再(zai)次(ci)走(zou)向(xiang)下(xia)滑(hua)。許(xu)小(xiao)樂(le)提(ti)醒(xing)，當(dang)前(qian)市(shi)場(chang)仍(reng)處(chu)於(yu)嚴(yan)格(ge)調(tiao)控(kong)下(xia)，需(xu)求(qiu)難(nan)以(yi)釋(shi)放(fang)，後(hou)續(xu)重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)和(he)部(bu)分(fen)地(di)區(qu)新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)或(huo)將(jiang)麵(mian)臨(lin)“新庫存”問題。

　　二手房方麵，在第一季度季節性複蘇後便開始向下，多數城市二手房市場降溫，伴隨而來的是房源庫存的走高。在貝殼監測的29個重點城市中，有7個城市月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月。二手房庫存下降的城市僅上海和蘇州
，其中上海3~4月庫存環比持續下降
，蘇州僅4月庫存環比下降。

　　新房方麵，部分地區新房庫存開始走高，仍處於2018年以來的高位。北京、青島

、武漢、廈門、福州和寧波5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%、37%
、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%，天津
、嶽陽和南寧2019年4月新房庫存房源量分別同比增長62.8%、51.5%和28.5%。

　　yibeijingweili
，xiangbiguoquxiaoshouxiaopiciyouzhifangyuanyuyibanfangyuandashou

，muqianshichangshangxianjingfangjizhonggongying，kaipanyouzhifangyuanxiaoshouhou，houxufangyuanquhuafeichangman。mianjihequweidequtongxia
，beijingxianjingfangpinzhitongzhihua，xianjingfangxiangmuzhengtiquhualvjiaodi（截至6月12日為31.9%），近七成未簽約變成庫存。

　　許(xu)小(xiao)樂(le)分(fen)析(xi)，當(dang)前(qian)我(wo)國(guo)防(fang)範(fan)係(xi)統(tong)性(xing)金(jin)融(rong)風(feng)險(xian)的(de)任(ren)務(wu)不(bu)能(neng)放(fang)鬆(song)
，貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)須(xu)審(shen)慎(shen)穩(wen)健(jian)，財(cai)政(zheng)政(zheng)策(ce)可(ke)適(shi)度(du)寬(kuan)鬆(song)。政(zheng)策(ce)對(dui)於(yu)市(shi)場(chang)保(bao)持(chi)高(gao)度(du)的(de)敏(min)感(gan)性(xing)

，政(zheng)策(ce)總(zong)體(ti)穩(wen)定(ding)背(bei)景(jing)下(xia)“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。