近日，中國證券報記者走訪北京多個商住房樓盤發現，絕大多數商住二手房樓盤成交價相比2017年3月高位時幾近腰斬，不少業主因著急出手不得不一再降價，所賣房款甚至已無法償還當年的銀行貸款。

　　2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會出台《關於進一步加強商業
、辦公類項目管理的公告》，自此商住房全麵限購。如今，限購政策出台3年有餘
，成交量相比峰值下跌超過95%。

　　價格現腰斬

　　“除了特別好的地段，北京二手商住房八成以上成交價跌了50%左右。目前多數二手商住房成交價格和2012年前後價格差不多。”一位在北京從事商住房買賣近10年的中介人士對中國證券報記者表示，“限購政策出台前，同一地段的商住房價格與住宅不相上下。3年過去了，住宅雖然也限購

，但是價格仍然小幅攀升，商住房價格卻出現大幅下跌，目前均價普遍不及同一地段住宅價格的一半。”

　　2017年3月(yue)限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)出(chu)台(tai)前(qian)，個(ge)人(ren)買(mai)賣(mai)商(shang)住(zhu)房(fang)可(ke)以(yi)正(zheng)常(chang)貸(dai)款(kuan)，很(hen)多(duo)投(tou)資(zi)者(zhe)當(dang)時(shi)貸(dai)款(kuan)比(bi)例(li)超(chao)過(guo)六(liu)成(cheng)。隨(sui)著(zhe)房(fang)價(jia)下(xia)跌(die)過(guo)半(ban)，目(mu)前(qian)市(shi)值(zhi)已(yi)經(jing)達(da)不(bu)到(dao)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)總(zong)額(e)。換(huan)句(ju)話(hua)說(shuo)，即(ji)便(bian)賣(mai)完(wan)房(fang)子(zi)，也(ye)無(wu)法(fa)全(quan)部(bu)償(chang)還(hai)當(dang)時(shi)的(de)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)，導(dao)致(zhi)很(hen)多(duo)房(fang)源(yuan)無(wu)法(fa)正(zheng)常(chang)解(jie)除(chu)銀(yin)行(xing)質(zhi)押(ya)。

　　在(zai)近(jin)期(qi)成(cheng)交(jiao)的(de)商(shang)住(zhu)二(er)手(shou)房(fang)中(zhong)，上(shang)述(shu)現(xian)象(xiang)比(bi)比(bi)皆(jie)是(shi)。以(yi)朝(chao)陽(yang)區(qu)四(si)環(huan)外(wai)十(shi)裏(li)河(he)某(mou)商(shang)住(zhu)二(er)手(shou)房(fang)為(wei)例(li)，中(zhong)國(guo)證(zheng)券(quan)報(bao)記(ji)者(zhe)查(zha)詢(xun)該(gai)小(xiao)區(qu)最(zui)新(xin)成(cheng)交(jiao)記(ji)錄(lu)發(fa)現(xian)，業(ye)主(zhu)此(ci)前(qian)購(gou)買(mai)單(dan)價(jia)為(wei)3.5萬元/平方米

，現在實際成交價為1.9萬元/平方米，成交價與房屋原值相比跌幅接近50%。由(you)於(yu)業(ye)主(zhu)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)比(bi)例(li)較(jiao)高(gao)，其(qi)實(shi)際(ji)收(shou)到(dao)購(gou)房(fang)者(zhe)交(jiao)付(fu)的(de)全(quan)部(bu)房(fang)款(kuan)後(hou)
，仍(reng)然(ran)不(bu)夠(gou)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)償(chang)還(hai)額(e)。中(zhong)介(jie)不(bu)得(de)不(bu)另(ling)外(wai)主(zhu)持(chi)簽(qian)訂(ding)三(san)方(fang)協(xie)議(yi)，以(yi)借(jie)款(kuan)方(fang)式(shi)讓(rang)購(gou)房(fang)者(zhe)多(duo)交(jiao)付(fu)一(yi)部(bu)分(fen)現(xian)金(jin)給(gei)業(ye)主(zhu)
，用(yong)於(yu)償(chang)還(hai)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)以(yi)解(jie)除(chu)質(zhi)押(ya)。

　　“如果不是著急用錢，不可能這麼割肉賣掉
，賠得實在太多了。”多位在近期出售商住房的業主對中國證券報記者表示，“當(dang)時(shi)買(mai)這(zhe)種(zhong)房(fang)子(zi)的(de)人(ren)，一(yi)部(bu)分(fen)是(shi)為(wei)了(le)投(tou)資(zi)
，還(hai)有(you)一(yi)部(bu)分(fen)是(shi)沒(mei)有(you)購(gou)買(mai)住(zhu)宅(zhai)資(zi)格(ge)的(de)人(ren)買(mai)來(lai)自(zi)住(zhu)。當(dang)時(shi)不(bu)限(xian)購(gou)，既(ji)可(ke)以(yi)自(zi)由(you)買(mai)賣(mai)，也(ye)可(ke)以(yi)高(gao)比(bi)例(li)貸(dai)款(kuan)，所(suo)以(yi)身(shen)邊(bian)很(hen)多(duo)做(zuo)生(sheng)意(yi)的(de)人(ren)都(dou)選(xuan)擇(ze)買(mai)這(zhe)類(lei)房(fang)子(zi)。現(xian)在(zai)著(zhe)急(ji)用(yong)錢(qian)
，賠(pei)得(de)再(zai)多(duo)也(ye)要(yao)出(chu)手(shou)。”

　　不能貸款是主因

　　zhenduizaochengshangshuwentideyuanyin，zhongguozhengquanbaojizheduofangcaifanglejiedao，xiangouzhengcechutaihou，shangzhufangzhinengquankuangoumai，goumaimenkantisheng，maifangderenyuanyuanduoyugoumaizhe，gongxushiheng
，shidaozhijiagedafuxiadiedezhuyaoyuanyin。ciwai
，xiangouzhengceshishiyilai，shangzhufangdebangongshuxingbeijinyibumingque，juzhugongnengbeidanhua，ciqianliurushangzhufangdereqianzhubutuichu，yeshishangzhufangjiagechixuzoudideyidayuanyin。

　　限購政策規定，北京地區二手商住房需要公司或納稅、社保繳足5年nian的de個ge人ren投tou資zi者zhe全quan款kuan購gou買mai。一yi手shou商shang住zhu房fang則ze隻zhi能neng由you公gong司si全quan款kuan購gou買mai，個ge人ren不bu能neng購gou買mai。但dan在zai很hen多duo中zhong介jie的de幫bang助zhu下xia
，個ge人ren通tong過guo注zhu冊ce空kong殼ke公gong司si也ye可ke以yi購gou買mai一yi手shou商shang住zhu房fang。為wei了le進jin一yi步bu限xian製zhi此ci類lei投tou機ji現xian象xiang
，政zheng府fu對dui很hen多duo商shang住zhu房fang新xin建jian樓lou盤pan的de單dan套tao麵mian積ji最zui低di值zhi提ti出chu了le較jiao高gao要yao求qiu，有you的de樓lou盤pan土tu地di出chu讓rang時shi要yao求qiu商shang住zhu房fang單dan套tao最zui小xiao麵mian積ji不bu得de小xiao於yu200-500平方米。進一步提高準入門檻，使得購房者需求進一步被遏製。

　　“很多商住房當時在建的時候
，打的就是擦邊球。無論是容積率、密度、物業管理

、整體環境還是裝修、配套都是按照住宅標準建造的。不少商住房是民水、民電、有燃氣。除了無法落戶、上學以及產權不是70年外

，和普通住宅沒有區別。所以限製政策出台前，小戶型商住房特別容易賣。”多位商住房銷售人員對中國證券報記者表示。

　　“dangshigongsidexiaoshoudouxihuanqushangzhufangloupanmaifangzi，yinweikeyidaikuan
，youbuxiangou，qieyijushixiaohuxinghenduo。zhiyaodiduanhekaifashangshaoweiyoudianliangdian，tebierongyimai，jibenjiushiyiqiangerkong。meigeshangzhufangxiaoshoudoukeyihenqingsongdizuodaobaiwanyishangdexiaoshouyeji。”回憶當年商住房銷售盛況
，某頭部房產中介銷售王紅（化名）仍然難掩激動。

　　在低首付、高貸款、低總價、不限購、可(ke)居(ju)住(zhu)等(deng)多(duo)重(zhong)利(li)好(hao)因(yin)素(su)吸(xi)引(yin)下(xia)，原(yuan)本(ben)用(yong)於(yu)辦(ban)公(gong)屬(shu)性(xing)的(de)商(shang)住(zhu)房(fang)
，逐(zhu)漸(jian)成(cheng)為(wei)住(zhu)宅(zhai)的(de)替(ti)代(dai)品(pin)，銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)也(ye)一(yi)路(lu)水(shui)漲(zhang)船(chuan)高(gao)。限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)出(chu)台(tai)前(qian)

，商(shang)住(zhu)房(fang)價(jia)格(ge)在(zai)短(duan)短(duan)的(de)幾(ji)年(nian)時(shi)間(jian)，價(jia)格(ge)翻(fan)了(le)一(yi)倍(bei)
，與(yu)同(tong)一(yi)地(di)段(duan)住(zhu)宅(zhai)不(bu)相(xiang)上(shang)下(xia)。商(shang)住(zhu)房(fang)銷(xiao)售(shou)之(zhi)火(huo)熱(re)，可(ke)見(jian)一(yi)斑(ban)。

　　“2017年3月限購政策出台後，前期賣商住房的銷售在接下來的一年裏
，基本什麼也沒幹，都在處理糾紛和退業績。最多的銷售退了200萬業績。”王紅介紹，“我自己退了50wanyeji。xiangouzhengceturanchutai
，youyushuyuhetongzhongdebukekangli，henduobenlaiyouzizhidekehuyefenfenbiaoshibuyaole，zheleijiufenyizhichixudaoloupanqingpanweizhi。”

　　撿漏房源增多

　　中國證券報記者調研發現，目前掛牌賣出的二手商住房同一小區報價相差巨大，報價單價高的房源比單價低的房源高出一倍不止。

　　“現在商住房的行情是
，如果著急賣，必須得降價。掛高的都是不著急賣的。”位於六環外某商住房銷售中介對中國證券報記者表示
，“商(shang)住(zhu)房(fang)業(ye)主(zhu)中(zhong)很(hen)大(da)一(yi)部(bu)分(fen)屬(shu)於(yu)私(si)人(ren)業(ye)主(zhu)，受(shou)疫(yi)情(qing)影(ying)響(xiang)
，這(zhe)類(lei)業(ye)主(zhu)很(hen)多(duo)著(zhe)急(ji)用(yong)錢(qian)
，變(bian)現(xian)需(xu)求(qiu)空(kong)前(qian)。這(zhe)導(dao)致(zhi)近(jin)期(qi)很(hen)多(duo)商(shang)住(zhu)房(fang)樓(lou)盤(pan)出(chu)現(xian)撿(jian)漏(lou)房(fang)源(yuan)，為(wei)了(le)盡(jin)快(kuai)成(cheng)交(jiao)，掛(gua)牌(pai)價(jia)格(ge)一(yi)降(jiang)再(zai)降(jiang)。”

　　據了解，在疫情期間
，很多中介為了吸引購房者
，改良了前期銷售政策，要求房源報價與真實成交價之間的差別不能超過3%

，否則銷售人員業績將受到影響。在此背景下，著急出售的房源成交價和報價之間的差距被一再縮小
，導致撿漏房源激增。“臨近簽約的房源係統報價基本沒有水分了。”

　　danyouyisideshi，jizhezoufanglejiedao，muqianzaishoudexinpanshangzhufangzhong
，youderengrankeyimaigeigeren，jiageyuanyuangaoyutongdiduanshangzhuershoufangjunjia。xiaoshourenyuantoulu
，xiangouzhengcechutaiqian，kaifashangkenengyujiandaoyouxiangouzhengcechutai，weiyuchoumou，jiangdangshihaizaijianshedexinfangquanbuguohudaoleneibuyuangongmingxia
，tiqianzoulewangqianchengxu。fangzijianhaohou，youyudiduanhao
、精裝修、不占用購房資質
、還可以賣給個人，所以價格比同地段二手商住房高出一倍不止。“這類房子比較稀缺
，屬於特殊時期的特殊產品
，如果跟同地段住宅比，也算是一種撿漏。”上述銷售表示。