專家表示

，年底之前，房企將承受降負債與衝業績的雙重壓力，尤其是部分高負債房企麵臨的壓力較大。

　　發債規模不及到期規模

　　貝殼研究院統計顯示
，10月份，房地產企業境內外債券融資共66筆，較上月增加1筆
，發行規模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%。其中，境外融資共19筆，融資規模約332億元人民幣

，環比增長46.9%
；境外債券規模占比約48%，較上月提升19個百分點。境內融資共47筆，較上月減少4筆，融資規模約360億元
，環比下降34.4%。

　　從前10個月整體看，房地產企業境外發債規模占比38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點；境內發債規模占比62%，較1-9月下降1個百分點。

　　貝殼研究院認為，今年以來境外債市受不確定因素幹擾表現低迷，10月(yue)末(mo)期(qi)出(chu)現(xian)短(duan)期(qi)回(hui)暖(nuan)跡(ji)象(xiang)。由(you)於(yu)全(quan)球(qiu)不(bu)確(que)定(ding)因(yin)素(su)仍(reng)存(cun)，預(yu)計(ji)境(jing)外(wai)債(zhai)市(shi)短(duan)期(qi)波(bo)動(dong)性(xing)較(jiao)大(da)。境(jing)內(nei)債(zhai)券(quan)市(shi)場(chang)方(fang)麵(mian)，三(san)季(ji)度(du)房(fang)地(di)產(chan)金(jin)融(rong)監(jian)管(guan)升(sheng)級(ji)效(xiao)果(guo)逐(zhu)漸(jian)顯(xian)現(xian)

，預(yu)計(ji)至(zhi)年(nian)末(mo)以(yi)防(fang)風(feng)險(xian)為(wei)首(shou)要(yao)方(fang)向(xiang)
，房(fang)企(qi)境(jing)內(nei)融(rong)資(zi)環(huan)境(jing)將(jiang)持(chi)續(xu)收(shou)緊(jin)。

　　數據顯示，10月房地產企業境內外債券到期規模約816億元，超過了約692億元的發債規模，發債規模已連續兩月不及到期規模，房企短期資金流動性壓力上升。

　　11月迎來年內償債高峰

　　11月房企將有1071億元債券到期
，迎來今年到期償債高峰期。分析人士稱，10月房企強勁的銷售業績可緩解一部分流動性壓力，但高負債房企將麵臨較大考驗
，對銷售回款的依賴程度將進一步加深。

　　“A股132家上市房企2020年三季報已全部發布，其中僅46家公司歸母淨利潤同比有所增長，占比為34.8%。整體看，上市房企前三季度業績表現欠佳。”克而瑞研究中心企業研究總監房玲說。

　　房玲指出，四季度房企銷售壓力較大。外加以“三條紅線”為核心的融資新規，房企融資環境進一步收緊。四季度房企需要提升銷售及運營效率。

　　增強自身“造血”能力

　　易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，“三條紅線”對房地產行業的影響是長期的。從企業端來看

，對房企加速銷售回款、提高現金管理能力、合理控製杠杆提出了更高要求。從金融端來看
，“三條紅線”的存在改變了投資方對房企及房地產行業整體償債能力的評估。

　　“從有關部門要求提交的負債監測表來看
，房企除了需要填寫三項指標

、銷售規模以及各類有息負債總數之外，還需要填寫參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品
、合作方股東投入淨額，以及其他房地產相關表外有息負債這5大項數據。這種穿透式監管使房企表外負債將無所遁形。房企維持經營以及降杠杆的壓力加大。”房玲說。

　　房玲指出，部分房企以往優化報表的財務技巧已經無法使用，控製杠杆水平、出售資產“瘦身”、利用股權融資已成為房企應對“三條紅線”的de重zhong要yao方fang式shi。但dan僅jin僅jin在zai融rong資zi方fang麵mian進jin行xing調tiao整zheng並bing不bu能neng真zhen正zheng把ba握wo好hao降jiang杠gang杆gan和he規gui模mo擴kuo張zhang的de平ping衡heng，未wei來lai房fang企qi還hai得de加jia強qiang銷xiao售shou回hui款kuan，不bu斷duan提ti升sheng運yun營ying效xiao率lv，提ti高gao盈ying利li水shui平ping，增zeng強qiang自zi身shen造zao血xue能neng力li。