企業發展重心由“增量角逐”轉向“提質增效”

　　當前
，國內房地產行業集中度不斷提升
，房企優勝劣汰趨勢正在加速。數據顯示，2019年330家jia房fang企qi破po產chan
，百bai強qiang房fang企qi整zheng體ti業ye績ji也ye未wei有you明ming顯xian提ti升sheng。今jin年nian，各ge梯ti隊dui房fang企qi門men檻kan進jin一yi步bu提ti升sheng

，但dan規gui模mo房fang企qi擴kuo容rong放fang緩huan，新xin增zeng千qian億yi房fang企qi數shu明ming顯xian下xia降jiang
，近jin4年來房企整體的目標完成率水平也逐年降低。

　　房企兩極分化現象加劇

　　1月13日下午
，世茂集團與福晟集團聯合宣布，世茂集團收購福晟集團的87個項目
，成為2020年首個大型收並購事件，甚至被稱為“世紀大並購”。在業內看來，房地產行業正由高速發展時期進入橫盤期，加之2019年融資監管政策收緊，眾多房企所麵臨的生存壓力史無前例。

　　隨著行業集中度的不斷提升，行業頭部格局不斷穩固，2019年房企TOP30門(men)檻(kan)值(zhi)已(yi)超(chao)千(qian)億(yi)。與(yu)此(ci)同(tong)時(shi)，留(liu)給(gei)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)的(de)機(ji)會(hui)卻(que)越(yue)來(lai)越(yue)少(shao)，並(bing)且(qie)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)容(rong)錯(cuo)度(du)降(jiang)低(di)。針(zhen)對(dui)世(shi)茂(mao)集(ji)團(tuan)收(shou)購(gou)福(fu)晟(sheng)集(ji)團(tuan)事(shi)件(jian)，億(yi)翰(han)智(zhi)庫(ku)相(xiang)關(guan)分(fen)析(xi)人(ren)士(shi)指(zhi)出(chu)：“本(ben)次(ci)交(jiao)易(yi)的(de)被(bei)收(shou)購(gou)方(fang)福(fu)晟(sheng)集(ji)團(tuan)

，曾(zeng)經(jing)也(ye)是(shi)穩(wen)健(jian)經(jing)營(ying)的(de)典(dian)範(fan)
，但(dan)在(zai)瞬(shun)息(xi)萬(wan)變(bian)的(de)行(xing)情(qing)之(zhi)下(xia)
，連(lian)續(xu)踏(ta)空(kong)節(jie)奏(zou)
，加(jia)上(shang)應(ying)對(dui)失(shi)當(dang)，最(zui)終(zhong)釀(niang)下(xia)今(jin)日(ri)的(de)苦(ku)果(guo)。”

　　行業整體規模增速也在顯著放緩，百強房企規模增長“失速”。2019年12月，房企進一步加大供貨力度和營銷力度
，以衝刺年終業績，百強房企權益銷售金額環比增長18.3%至9903.4億yi元yuan，創chuang全quan年nian單dan月yue規gui模mo新xin高gao。然ran而er，多duo家jia市shi場chang機ji構gou統tong計ji顯xian示shi，真zhen實shi情qing況kuang並bing不bu如ru企qi業ye業ye績ji增zeng速su反fan映ying得de那na麼me樂le觀guan

，企qi業ye實shi際ji去qu化hua表biao現xian普pu遍bian不bu及ji預yu期qi。權quan益yi口kou徑jing下xia
，百bai強qiang房fang企qi2019年全年累計銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

　　與此同時，2019年全年，數百家房地產企業宣告破產的消息進一步引發市場關注。中國指數研究院的統計顯示，截至2019年11月，在人民法院公告網，以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書，以企業為單位來看的話
，剔除部分重複企業及非房地產企業
，共計330家房企發布了破產相關文書。

　　中指院相關分析人士指出
，發布破產文書的房地產企業主要分布於長三角與珠三角城市群
，上述兩個區域占總數量的43%。中指院分析人士認為，“一方麵

，熱點城市及城市群
，吸引了大量房地產開發企業進入，區域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難
；另一方麵，長三角及珠三角投資及借貸熱度高，借貸糾紛以及公司注銷破產更加頻繁。”

　　融資困境疊加企業經營壓力

　　“對(dui)破(po)產(chan)企(qi)業(ye)進(jin)行(xing)核(he)實(shi)後(hou)，我(wo)們(men)發(fa)現(xian)房(fang)企(qi)大(da)多(duo)為(wei)當(dang)地(di)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)，很(hen)多(duo)糾(jiu)紛(fen)為(wei)破(po)產(chan)和(he)解(jie)以(yi)及(ji)再(zai)次(ci)啟(qi)動(dong)，相(xiang)比(bi)小(xiao)企(qi)業(ye)而(er)言(yan)
，部(bu)分(fen)規(gui)模(mo)相(xiang)對(dui)較(jiao)大(da)的(de)房(fang)企(qi)，因(yin)戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)、多元擴張、項目銷售等問題，資金鏈也出現了問題。”中指院方麵表示。

　　根據中指院對企業深陷困境原因分析研究，房企麵臨破產主要有兩方麵原因：一方麵
，企業自身管理製度落後、運營效率較低
、產品缺乏競爭力、布局單一，在市場火熱的上行期階段，企業的銷售業績快速增長
，掩蓋自身“內功”先xian天tian不bu足zu的de缺que陷xian。同tong時shi，規gui模mo化hua也ye對dui企qi業ye自zi身shen管guan理li提ti出chu更geng高gao的de要yao求qiu，企qi業ye並bing沒mei有you及ji時shi優you化hua應ying對dui挑tiao戰zhan。一yi旦dan市shi場chang進jin入ru平ping穩wen或huo下xia行xing期qi
，企qi業ye的de競jing爭zheng力li短duan板ban就jiu會hui凸tu顯xian出chu來lai
，銷xiao售shou去qu化hua以yi及ji融rong資zi等deng問wen題ti將jiang形xing成cheng較jiao大da壓ya力li。

　　lingyifangmian
，bufenfangqiqianqideyejigaozengchangcushiqiyezixinxinjijukuozhang
，zaiyewufazhanfangmiansuduguokuai
，jijindeduoyuanhuatuozhantuoleileqiyedefazhansudu。

　　“zuoweiyigezijinmijixingxingye，fangdichankaifaxuyaodaliangzijinzhichi，yidanyunzhuanzhongdehuanjiechuxianzijinwenti，duominuoxiaoyingbeichufa，jiangxunsumanyan，daozhifangqijingyingkundunshenzhidaobipochan。”中指院方麵分析指出

，2019年，信用評級較高的大型房企資金優勢更加明顯
，而部分小型房企資金承壓，短期資金風險顯著增加。“房企仍需要從經營上做好地產主業
，優化債務結構，降低杠杆比例，平穩發展才能持久經營。”

　　在政策調控較緊的當下，尤其是融資端不斷收緊，融資成本水漲船高，現金流更是重中之重。億翰智庫方麵也認為

，“收並購浪潮來襲，也體現出當下地產行業之艱難。對於進入發展困境的房企而言，或多或少都有自身的原因。”

　　2019年

，全國範圍多個城市取消或放寬了落戶限製。業內預計，至少未來2-3年nian城cheng鎮zhen化hua速su度du仍reng能neng保bao持chi
，基ji本ben置zhi業ye需xu求qiu仍reng在zai

，住zhu宅zhai開kai發fa仍reng有you增zeng長chang空kong間jian。億yi翰han方fang麵mian認ren為wei
，房fang地di產chan企qi業ye在zai精jing進jin主zhu業ye的de基ji礎chu上shang，可ke結jie合he本ben身shen基ji因yin和he資zi源yuan情qing況kuang
，適shi度du投tou入ru部bu分fen地di產chan相xiang關guan的de多duo元yuan化hua業ye務wu作zuo為wei長chang期qi戰zhan略lve

，但dan一yi定ding要yao注zhu意yi多duo元yuan化hua的de投tou入ru也ye要yao遵zun守shou聚ju焦jiao原yuan則ze
，同tong時shi平ping衡heng好hao主zhu業ye與yu其qi他ta業ye務wu的de結jie構gou關guan係xi。

　　2020年房企規模預計穩中有升

　　近幾年，房企紛紛涉足長租公寓
、養老地產、文旅地產相關領域，也有房企進軍新能源汽車、機器人製造、汽車零部件製造等非地產領域。上述中指院方麵分析人士表示，“房企要對自身的財力、物力、人力有著係統規劃，促進業務及品牌的協同發展，形成係統運營合力，否則新涉足業務不僅短期難見效益，主業的發展也會受到拖累。”

　　行業人士指出
，受市場下行和調控不放鬆影響，我國房地產企業正在麵臨費用率提升
、負債率升高、短期償債能力下滑的困境


，尤其中小型房企，仍將麵臨一定的盈利和資金壓力。

　　未(wei)來(lai)，在(zai)融(rong)資(zi)監(jian)管(guan)全(quan)方(fang)位(wei)趨(qu)緊(jin)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)
，行(xing)業(ye)分(fen)化(hua)將(jiang)會(hui)持(chi)續(xu)加(jia)劇(ju)。業(ye)內(nei)普(pu)遍(bian)認(ren)為(wei)，雖(sui)然(ran)目(mu)前(qian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)整(zheng)體(ti)去(qu)化(hua)壓(ya)力(li)尚(shang)存(cun)，但(dan)行(xing)業(ye)將(jiang)保(bao)持(chi)長(chang)期(qi)平(ping)穩(wen)發(fa)展(zhan)的(de)市(shi)場(chang)環(huan)境(jing)已(yi)趨(qu)於(yu)明(ming)朗(lang)。預(yu)計(ji)2020年企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下
，百強房企內部的分化格局也將進一步持續。

　　在市場去化承壓的背景下，企業的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”，未來業績規模的增長不能簡單依賴於供貨量的加大，企業戰略布局、組織管控
、品牌建設等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。

　　“尤其是中小型房企布局相對集中，很難平衡區域風險。因此，適度降低杠杆比例，放緩增長節奏
，能夠有效規避現金流風險。”億(yi)翰(han)智(zhi)庫(ku)方(fang)麵(mian)指(zhi)出(chu)，當(dang)下(xia)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)競(jing)爭(zheng)格(ge)局(ju)與(yu)以(yi)往(wang)大(da)有(you)不(bu)同(tong)


，合(he)作(zuo)是(shi)當(dang)下(xia)房(fang)企(qi)生(sheng)存(cun)和(he)競(jing)爭(zheng)的(de)主(zhu)要(yao)形(xing)式(shi)，合(he)作(zuo)的(de)本(ben)質(zhi)是(shi)優(you)勢(shi)交(jiao)換(huan)，合(he)作(zuo)的(de)目(mu)的(de)是(shi)完(wan)善(shan)自(zi)我(wo)的(de)資(zi)源(yuan)矩(ju)陣(zhen)。