8月份以來，多數房企完成半年報銷售業績衝刺後逐步進入緩衝期
，銷售業績和拿地進度均持續轉冷。一線城市成交量環比下跌10%

，除上海環比有所回升之外
，北京
、廣州和深圳成交量環比皆回調。土地市場受到融資收緊影響也出現明顯降溫，房企拿地熱情消退，低溢價成交、底價成交、流拍土地數量增加。此外，8月以來，全國房地產市場城市之間分化嚴重。從房價和成交量看
，不同區域之間走勢分化明顯。

　　專家認為，在政策收緊疊加供應量井噴等多因素影響下
，北京等部分地區樓市今年“金九銀十”難現。

　　成交量下降

　　克而瑞研究院指出
，8月房地產市場持續轉冷
，重點監測城市累計成交量持續走低，同比下跌4%，環比下跌6%。其中，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外
，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調。二三線城市成交量同比下跌3%
，環比下跌6%。西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在50%附近。

　　8月
，TOP100房企業績表現相對平穩
，8月權益口徑的業績規模較7月環比微降1.7%，略低於1-7月均值。從企業表現來看
，8月TOP30房企中有11家房企業績環比下降。一線梯隊中，萬科A8月實現全口徑業績規模451.3億元，環比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多數企業8月份加大供貨力度
，導致業績表現環比上升
，實際上項目總體去化率並不理想。

　　一線城市中，北京地區成交量環比跌幅最大。中原地產數據顯示，8月，北京新建住宅合計簽約3059套，相比前幾個月的高點
，本月數據開始下調，這也是6-7月高峰後，市場再次退燒的數據反映。限競房成交也出現了退燒，8月合計成交限競房1684套，庫存量達到2.4萬套。我愛我家研究院的統計數據顯示，8月北京二手房交易均價為57401元/平方米，環比下跌2.22%，同比下跌1.17%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從數據看，相比2018年8-9月份的市場高位，2019年在春節後的3-5月市場小陽春逐漸退燒
，到7-8月市場明顯降溫。

　　張大偉表示，2019年上半年，北京樓市的確出現了明顯的小陽春現象
，但主要成交量集中井噴在3-5月yue份fen，後hou續xu因yin為wei政zheng策ce收shou緊jin預yu期qi，包bao括kuo公gong積ji金jin國guo管guan政zheng策ce等deng
，市shi場chang再zai次ci出chu現xian退tui燒shao現xian象xiang。如ru果guo後hou續xu信xin貸dai等deng政zheng策ce繼ji續xu高gao壓ya，不bu排pai除chu未wei來lai市shi場chang出chu現xian明ming顯xian價jia格ge戰zhan的de可ke能neng性xing。

　　二手房均價方麵，一線城市出現領跌態勢。諸葛找房數據顯示
，8月份
，一二線城市二手住宅市場均價持續下跌
，三四線城市連續7個月上漲。其中一線城市環比下跌0.96%，跌幅擴大，北京、上海、廣州全麵下跌；二線城市環比下跌0.2%
；三四線城市環比上漲0.64%。

　　zhenduiquanguoshichang，keerruiyanjiuyuanbiaoshi，zaimuqianxingyelirunkongjianshoujiyadehuanjingxia，weilaifangqideyinglinenglijianggengqujueyuqiyezishenjingxihuayunyingjichanpinlidedazao。suizhe“金九銀十”到來，房企勢必加大推案營銷力度
，屆時持續下滑的成交量或能企穩。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，隨著“金九”的de來lai臨lin，市shi場chang分fen化hua還hai將jiang持chi續xu。部bu分fen三san四si線xian城cheng市shi可ke能neng繼ji續xu降jiang溫wen
，一yi線xian城cheng市shi以yi及ji供gong需xu兩liang旺wang的de新xin一yi線xian城cheng市shi預yu計ji依yi然ran持chi續xu保bao持chi熱re度du。下xia半ban年nian
，樓lou市shi過guo熱re的de幾ji率lv依yi然ran較jiao小xiao，穩wen定ding將jiang是shi市shi場chang的de主zhu旋xuan律lv。

　　土地市場降溫

　　8月以來，一線城市出現多宗底價成交的地塊。以北京地區為例，8月29日，北京地區出讓3宗地塊，合計成交金額71.62億元，兩宗為底價成交。其中一宗位於北京市朝陽區東壩鄉駒子房1106-720地塊F1住宅混合公建用地、1106-721地塊A33基礎教育用地國有建設用地
，地塊為共有產權房
，銷售限價4.1萬元/平方米，最終以底價18.97億元成交。另外一宗是北京市順義區北小營鎮順義新城第30街區30-01-02地塊R2二類居住用地、30-01-04地塊A33基礎教育用地。商品住房銷售均價不超過3.69萬元/平方米，最終由金茂與城建聯合體獲得
，以底價43億元成交。

　　張zhang大da偉wei表biao示shi，從cong目mu前qian市shi場chang看kan，房fang地di產chan企qi業ye資zi金jin壓ya力li越yue來lai越yue大da。整zheng體ti看kan，房fang地di產chan企qi業ye依yi托tuo信xin托tuo等deng融rong資zi大da幅fu度du快kuai速su進jin入ru房fang地di產chan市shi場chang導dao致zhi土tu地di市shi場chang短duan期qi升sheng溫wen，是shi政zheng策ce收shou緊jin的de主zhu要yao原yuan因yin。在zai9月份收緊的預期下，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調
，如果這一政策持續，不排除後續土地市場底價成交再次明顯增加的可能性。

　　克而瑞數據顯示，8月土地市場成交溢價率連續5個月下降
，下滑至10%左右，創下今年新低。流拍率方麵，8月全國重點城市成交土地497幅


，流拍79幅
，流拍率達到13.7%，比上月增加2.1個百分點。南京、成都等熱點城市均有土地流拍，市場熱度較上月進一步回落。房企融資環境進一步收緊，疊加開發貸、企業信托、海外融資渠道受限
，使得資金壓力再度升級，房地產企業拿地更加謹慎。

　　土地成交規模整體縮水嚴重。諸葛找房數據顯示，8月
，土地市場整體供求規模均下滑，土地出讓金持續縮水。全國主要地級市土地供應建築麵積為1.08億平方米，同比去年同期下跌24.68%
；成交規模亦有所下跌
，成交規劃建築麵積為7462萬平方米
，同比下跌24.59%；土地出讓金為2993億元，同比下跌15.63%。溢價率大幅下跌，流拍率連續3個月上升
，土地市場整體熱度下降。

　　區域分化特征明顯

　　值得注意的是，8月份以來
，全國房地產市場城市之間分化嚴重，城市區域分化特征明顯。從房價和成交量看
，不同區域之間走勢分化明顯。

　　諸葛找房數據顯示，8月份，東北城市二手房市場均價為1萬元/平方米

，環比上漲1.53%
，漲幅居首。西北城市二手房市場均價為9938元/平方米
，環比上漲0.73%
，漲zhang幅fu位wei居ju第di二er。主zhu要yao是shi由you於yu新xin房fang市shi場chang的de輻fu射she作zuo用yong
，帶dai動dong了le東dong北bei部bu和he西xi北bei部bu一yi些xie城cheng市shi二er手shou住zhu宅zhai市shi場chang均jun價jia的de回hui升sheng。從cong環huan比bi漲zhang幅fu較jiao大da的de城cheng市shi來lai看kan，上shang漲zhang的de城cheng市shi主zhu要yao是shi中zhong西xi部bu三san四si線xian城cheng市shi
，東dong部bu地di區qu是shi山shan東dong省sheng、蘇州以及周邊區域的城市
，主要由於熱點城市的帶動作用
，市場延續之前較熱的走勢。

　　58同城數據顯示，一線城市中，二手房熱門板塊持續向周邊郊區聚攏。北京密雲
、北七家
、懷柔、昌平縣城、良鄉等區域，以及廣州新區
、金洲、舊區、新塘、金沙洲，深圳龍崗中心城、西鄉
、丹竹頭、大運、布吉等板塊關注度高。受臨港新片區政策影響，上海浦東臨港新城高居區域熱門板塊之首，其次是浦江鎮、陸家嘴
、南橋、惠南等周邊區域同樣備受熱捧。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，8月區域性大政策對樓市熱度提升作用非常明顯，甚至有部分炒房需求又重新在熱點區域抬頭
，這一點值得關注。上海、深圳兩地的規劃政策利好，有利於兩地城市競爭力不斷提升，有利於兩地樓市長遠發展，但絕不是給炒房者的機會，在“房住不炒”的大背景下
，房價整體仍將保持穩定。