償債高峰來臨之際國內融資通道卻收緊，海外融資不得不成為房企的選項。21世紀經濟報道記者注意到
，6月以來，10餘家房企赴海外融資，融資金額超30億美元。不過，房企海外融資成本並不低，不少房企海外融資利率超過10%。“目前境外發債還算順暢，企業在抓緊窗口期。”克而瑞總經理林波告訴21世紀經濟報道。

　　數據顯示，2019年房企有息負債到期規模達6.8萬億，累計近4193億元信用債將到期。麵對償債壓力，國內融資渠道卻在短暫“小陽春”之後迎來“微收緊”。中原地產首席分析師張大偉指出，下半年房企融資環境相比5月有繼續收緊的可能，越來越多的房企未雨綢繆

，抓緊海外融資。

　　今年1-5月份，房企融資海外債占比達到23.1%，票麵利率均值為8.91%
，累計融資352.14億美元。加上6月份，融資總額接近400億美元。Wind統計數據也顯示
，今年以來
，內地房企在海外發行債券的數量和規模均較去年有明顯增長。“在國內融資受到限製之後，海外融資明顯比較積極，下半年將會繼續。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱。

　　海外融資增長

　　6月25日，佳兆業發布公告稱
，發行額外2022年到期的2億元美元11.25%優先票據
，發行額外2023年到期的3億元美元11.5%優先票據。6月12日，也有4家房企集中發行海外債。融創中國發布公告稱，公司將發行2022年到期的6億美元7.25%優先票據
；華南城控股宣布完成增發於2021年到期的6000萬美元優先票據；此外，新湖中寶完成發行1.1億境外美元債，中南建設完成發行境外3.5億美元債券。

　　顯而易見，房企正在集體抓住海外融資窗口期。中原地產研究中心日前發布的統計數據顯示，6月份以來
，超過15家房企參與海外融資，融資金額逾30億美元。

　　具體來看，大部分房企融資額度較大。其中
，中國金茂控股發行優先票據5億美元，金地永隆投資發行2.5億美元高級無抵押固定利率債券，藍光發展增發2.2億美元無抵押固定利率債券，融信中國完成2022年到期的8.75%優先票據2.35億美元，奧園集團發行於2023年到期的7.35%優先票據2億美元
，朗詩發行2億美元10.5%綠色優先票據。

　　林波認為，目前海外發債的主要原因是國內融資收緊。楊紅旭也認為，相比國內
，目前海外發債比較容易。“國外發債都是市場化的，相關機構進行評估之後，沒有政策的嚴厲管製。而國內部分企業因3、4月份拿地激進
，融資發債被控製。”

　　從融資利率來看
，6月份以來，房企發行的海外債票麵成本普遍較高，不少房企海外融資利率超過10%。比如，華南城控股增發於2021年到期的6000萬美元優先票據，票麵利率為11.875%
，同日公告境外發行債券1.1億美元的新湖中寶票麵年利率為11%
，中南建設境外3.5億美元債券票麵利率票10.875%，正榮地產將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券，初步分派率每年10.25%。

　　張大偉分析認為，房企在5月之前融資情況良好，融資成本降低，主流境外融資成本均在6%-8%。danzuijinsuizheneidirongzishoujin，haiwairongzichengbenyekaishizengjia。yanghongxurenwei，dangqianhaiwairongzililvbiquniandiyixie，danbutongqiyechayijiaoda，cunzaiqiyefenhua。“發債利率與評級有關，評級越高，發債利率越低，評級越低，發債利率越高。這種分化跟企業自身有關係。”

　　緊抓融資“窗口期”

　　2019年以來，受市場流動性整體放鬆影響，房地產市場迎來短暫“小陽春”。中國指數研究院數據統計顯示
，1-5月份
，房企融資規模超9500億元。

　　分月來看，房企融資金額波動較大。3、4月份
，房企融資持續處於高峰，單月融資額均超過2500億元。不過隨著一季度一二線樓市熱度提升，房企在部分城市拿地的積極性明顯提升，房企融資環境呈現“微收緊”。部分房企債券及ABS產品等公開市場融資被限製，房地產項目信貸投放謹慎，房企通過信托渠道每月融資額度呈現逐月遞減態勢。

　　同策研究院數據顯示，5月，40家典型上市房企融資金額環比4月下降52.07%，為367.99億元，創近一年新低。其中，公司債共融資95.85億元，較上月大幅下降79.74%。

　　境內融資收緊與房企新一輪償債壓力產生了衝突。恒大研究院報告顯示
，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算2019年集中到期有息負債規模為6.8萬億元。Wind數據也顯示，房地產業2019年累計近4193億元信用債將到期，其中2月

、8至10月到期債務規模均超過400億元。

　　麵對資金壓力，當境內融資政策收緊再次出現
，越來越多的房企未雨綢繆，抓緊海外融資。

　　1-5月份
，房企融資中海外債占比達到了23.1%，票麵利率均值為8.91%
，融資成本有所降低。Wind統計數據也顯示
，今年以來，內地房企在海外已發行了87隻債券，合計融資352.14億美元，約合人民幣超過2400億元，較去年均有明顯增長。去年同期，內地房企發行了63隻海外債券，累計融資272.65億美元。

　　“目前境外發債還算順暢，企業在抓緊窗口期。”林波指出。

　　在去年6月27日(ri)
，麵(mian)對(dui)海(hai)外(wai)融(rong)資(zi)高(gao)熱(re)以(yi)及(ji)人(ren)民(min)幣(bi)彙(hui)率(lv)波(bo)動(dong)，發(fa)改(gai)委(wei)方(fang)麵(mian)曾(zeng)表(biao)示(shi)將(jiang)限(xian)製(zhi)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)外(wai)債(zhai)資(zi)金(jin)投(tou)資(zi)境(jing)內(nei)外(wai)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)。發(fa)改(gai)委(wei)表(biao)示(shi)，需(xu)要(yao)不(bu)斷(duan)改(gai)進(jin)完(wan)善(shan)企(qi)業(ye)境(jing)外(wai)發(fa)債(zhai)備(bei)案(an)登(deng)記(ji)工(gong)作(zuo)，同(tong)時(shi)引(yin)導(dao)規(gui)範(fan)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)境(jing)外(wai)發(fa)債(zhai)資(zi)金(jin)投(tou)向(xiang)

，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)境(jing)外(wai)發(fa)債(zhai)主(zhu)要(yao)用(yong)於(yu)償(chang)還(hai)到(dao)期(qi)債(zhai)務(wu)，避(bi)免(mian)產(chan)生(sheng)債(zhai)務(wu)違(wei)約(yue)，限(xian)製(zhi)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)外(wai)債(zhai)資(zi)金(jin)投(tou)資(zi)境(jing)內(nei)外(wai)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

　　不(bu)過(guo)從(cong)執(zhi)行(xing)和(he)預(yu)期(qi)來(lai)看(kan)，觀(guan)察(cha)人(ren)士(shi)大(da)多(duo)看(kan)好(hao)海(hai)外(wai)融(rong)資(zi)未(wei)來(lai)走(zou)向(xiang)。從(cong)大(da)環(huan)境(jing)來(lai)看(kan)，目(mu)前(qian)國(guo)際(ji)市(shi)場(chang)以(yi)降(jiang)息(xi)為(wei)主(zhu)旋(xuan)律(lv)，國(guo)外(wai)利(li)率(lv)整(zheng)體(ti)走(zou)低(di)，尤(you)其(qi)是(shi)美(mei)國(guo)因(yin)降(jiang)息(xi)預(yu)期(qi)，美(mei)債(zhai)收(shou)益(yi)率(lv)下(xia)滑(hua)到(dao)接(jie)近(jin)2%。易居智庫研究院研究總監嚴躍進分析認為：“從海外市場曆史走勢來看
，房企近期可以獲得相對便宜的資金，從後續降息的預期來看，部分債券成本是可控的。”

　　楊(yang)紅(hong)旭(xu)也(ye)對(dui)未(wei)來(lai)海(hai)外(wai)融(rong)資(zi)預(yu)期(qi)表(biao)示(shi)樂(le)觀(guan)。他(ta)認(ren)為(wei)

，目(mu)前(qian)樓(lou)市(shi)依(yi)然(ran)在(zai)降(jiang)溫(wen)，新(xin)房(fang)銷(xiao)售(shou)麵(mian)積(ji)同(tong)比(bi)下(xia)跌(die)，金(jin)額(e)同(tong)比(bi)增(zeng)速(su)也(ye)在(zai)收(shou)窄(zhai)，房(fang)企(qi)資(zi)金(jin)麵(mian)下(xia)半(ban)年(nian)不(bu)會(hui)得(de)到(dao)有(you)效(xiao)緩(huan)和(he)。“在國內融資受到限製之後
，國外融資比較積極
，下半年將會繼續持續。”

　　林波則認為，由於中美貿易戰對經濟、貨幣政策和外彙管製政策的不確定性影響
，國家下半年也有可能加強外彙管製

，企業海外融資可能審批更加嚴格。