盡管樓市“小陽春”之聲不斷，但隨著五一小長假落幕，假期熱銷效應並未如期光顧。據克而瑞監測數據
，五一40個重點監測城市累計成交161萬平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以下降68%同比跌幅居首。

　　自4月份以來
，市場降溫勢頭就已顯現。該月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環比均降2%。

　　業內觀點認為，當前一線和部分二線市場的階段複蘇
，隻是基於資金麵、政策麵的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”後市場將複歸常態。

　　五一樓市成交遇冷

　　一季度以來
，樓市熱度持續未退。全國70城房價上漲，部分城市土拍大熱
，高溢價地塊頻頻。據CRIC監測全國重點城市商品住宅供求數據
，一季度多數一二線城市同、環比皆實現正增長
，二線城市新開項目去化率也有回升。

　　但此番勢頭並未穩定延續
，五一假期房地產市場成交遇冷。CRIC監測數據顯示，一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落

，北京低至1.2萬平方米，同比下降75%。僅深圳市場回暖，成交量同比增長41%。

　　以北京為例，中原地產研究中心統計數據顯示
，5月1日至4日，北京新建住宅網簽242套，二手房住宅網簽134套。而一個月前的清明節三天假期，其新建住宅網簽358套
，二手房住宅3天網簽141套
，均高於五一假期套數。

　　值得注意的是，一向火熱的二線城市同樣“失約”。五一假期11個二線城市成交量降至曆史低位
，同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷，成交量同比跌幅超70%，南京、成都更是下跌超80%。

　　即使如蘇州，五一假期市場同樣遇冷。4月份蘇州房價
、成交量雙雙上漲
，多個板塊的“地王”紀錄被刷新，但五一期間其成交量同比下降16%。此外，25個三四線城市成交量同比下降43%
，各城市市場顯著分化。

　　自2018年下半年以來
，隨著房地產市場陷入調整期，市場慣有的小長假熱銷效應明顯減弱。克而瑞研究認為
，2019年五一假期，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅遊等，而非看房、購房。多數城市項目案場實際到訪量不盡如人意
，成交量大幅回落也屬正常現象。

　　“回暖”基礎不牢

　　實際上
，市場降溫勢頭早已隱現。據克而瑞監測數據，4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同
、環比均降2%。其中一線城市成交麵積環比降9%，同比升56%，廣州、深圳均階段性回調
，環比降幅均在30%左右；二三線城市總體成交麵積同、環比分別降6%和1%。

　　此外，據鏈家二手房實時交易監測數據

，4月份一線城市成交出現20%~30%的環比下降。其中，北京二手房市場交易量環比下降34%。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來
，4月份環比下降並非市場轉冷，而是3月成交集中釋放後的自發回落。

　　這一判斷的基礎是，此前北京市場升溫是“升而不熱”。一(yi)季(ji)度(du)比(bi)去(qu)年(nian)四(si)季(ji)度(du)升(sheng)溫(wen)不(bu)少(shao)
，但(dan)與(yu)往(wang)年(nian)年(nian)初(chu)升(sheng)溫(wen)並(bing)無(wu)太(tai)多(duo)不(bu)同(tong)。之(zhi)所(suo)以(yi)有(you)好(hao)轉(zhuan)
，一(yi)是(shi)調(tiao)控(kong)效(xiao)應(ying)進(jin)一(yi)步(bu)被(bei)消(xiao)化(hua)，二(er)是(shi)部(bu)分(fen)地(di)方(fang)降(jiang)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)、調整限購等政策帶來市場預期改善。

　　易(yi)居(ju)研(yan)究(jiu)院(yuan)智(zhi)庫(ku)中(zhong)心(xin)研(yan)究(jiu)總(zong)監(jian)嚴(yan)躍(yue)進(jin)同(tong)樣(yang)認(ren)為(wei)，對(dui)於(yu)類(lei)似(si)城(cheng)市(shi)成(cheng)交(jiao)出(chu)現(xian)小(xiao)幅(fu)下(xia)滑(hua)，或(huo)和(he)此(ci)前(qian)需(xu)求(qiu)提(ti)前(qian)透(tou)支(zhi)有(you)關(guan)。市(shi)場(chang)分(fen)化(hua)也(ye)將(jiang)繼(ji)續(xu)存(cun)在(zai)，部(bu)分(fen)中(zhong)小(xiao)城(cheng)市(shi)預(yu)計(ji)會(hui)降(jiang)溫(wen)。

　　3月份以來
，房地產市場“小陽春”驟現。據克而瑞數據，新房市場連續兩月常規回落後
，3月份商品住宅成交量迎來明顯回升，整體環比上漲73%，“小陽春”行情確實顯著發生。

　　據4月25日中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告（201904）》，此次樓市“小陽春”出現的主要原因有：

　　一是住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平。

　　二是房價預期出現轉變。部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調
，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分潛在購房者認為房地產調控可能進一步鬆動，從而對房價預期由悲觀向謹慎樂觀轉變。

　　但高光之下，隨著“紅五月”開局遇冷

，樓市陽春之勢持續性存疑。

　　三四線城市回調壓力巨大

　　市場不確定性仍存時
，中央政治局會議重申房住不炒
、自然資源部強調分類供地
、住建部將對城市市場預警
，政策信號再為樓市注入“穩定劑”。

　　許(xu)小(xiao)樂(le)認(ren)為(wei)，在(zai)穩(wen)增(zeng)長(chang)和(he)防(fang)風(feng)險(xian)之(zhi)間(jian)，既(ji)要(yao)通(tong)過(guo)適(shi)度(du)寬(kuan)鬆(song)的(de)貨(huo)幣(bi)流(liu)動(dong)性(xing)，加(jia)大(da)對(dui)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)的(de)支(zhi)持(chi)
，又(you)要(yao)防(fang)止(zhi)資(zi)金(jin)以(yi)不(bu)合(he)法(fa)渠(qu)道(dao)流(liu)入(ru)房(fang)地(di)產(chan)，進(jin)一(yi)步(bu)推(tui)高(gao)杠(gang)杆(gan)。年(nian)初(chu)支(zhi)撐(cheng)首(shou)次(ci)置(zhi)業(ye)購(gou)房(fang)者(zhe)的(de)杠(gang)杆(gan)可(ke)能(neng)會(hui)受(shou)到(dao)抑(yi)製(zhi)，市(shi)場(chang)快(kuai)速(su)升(sheng)溫(wen)的(de)動(dong)力(li)難(nan)以(yi)為(wei)繼(ji)。

　　克而瑞研究同樣表明，當前一線和部分二線市場的階段複蘇，隻是基於資金麵、政策麵的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”後市場或將複歸常態。

　　“隨著紅五月開局不佳
，未來城市成交分化格局將延續更長時間。”克而瑞研究認為
，一、二線城市市場需求相對充足，成交量仍可維持高位；三四線城市難言樂觀，房地產市場依舊麵臨一定的調整壓力。

　　具體來說
，長三角部分城市如南京、杭州、合肥、蘇州等經過2018年調整，市場已逐步回歸理性

，供應也逐步放量。加之放開落戶、限購鬆綁等新政，對成交也有一定刺激作用，預計這類城市成交量會小幅轉暖。

　　以福州、廈門、南寧、昆(kun)明(ming)等(deng)核(he)心(xin)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)為(wei)典(dian)型(xing)代(dai)表(biao)
，土(tu)拍(pai)市(shi)場(chang)熱(re)度(du)居(ju)高(gao)不(bu)下(xia)
，高(gao)溢(yi)價(jia)地(di)塊(kuai)頻(pin)出(chu)，成(cheng)本(ben)驅(qu)動(dong)增(zeng)強(qiang)了(le)購(gou)房(fang)者(zhe)對(dui)後(hou)市(shi)預(yu)期(qi)，加(jia)之(zhi)政(zheng)策(ce)調(tiao)控(kong)也(ye)有(you)不(bu)同(tong)程(cheng)度(du)鬆(song)綁(bang)
，市(shi)場(chang)回(hui)暖(nuan)在(zai)意(yi)料(liao)之(zhi)中(zhong)。

　　中部城市諸如重慶
、武漢、成都、西安、鄭州等因人口基數較大
、城市基礎配套完善
，短期內市場需求依舊旺盛，熱度將持續一段時間。而沈陽
、大連
、濟南等環渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大

，後期走勢不容樂觀。

　　實際上
，城市分化之勢早已顯現。據上述社科院報告，在此前“小陽春”態勢中
，一線城市房價小幅上漲，準一線及二線城市房價漲幅擴大。但三四線城市房價漲幅略有收窄，“小陽春”基礎並不牢固。

　　緯房指數監測顯示
，2019年3月，三四線城市房價平均環比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個百分點。118個三四線樣本城市中

，上漲的城市為72個，比上月減少2個。三四線城市中的上漲城市占比為61%，比上月減少1.7個百分點。

　　“從城市化總體格局看
，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍
，房價持續上漲動力不足。”上述報告認為，三四線城市“小陽春”趨於消退

，房價將穩中有降。