一掃疫情陰霾
，剛剛過去的5月份，房地產市場持續複蘇。值得注意的是，雖然大部分市場升溫，甚至出現火爆的景象
，但部分城市卻麵臨土地流拍
、庫存高企、去化壓力加大等難題
，不同城市間分化加劇。

　　土地市場受寵溢價率上升

　　中原地產研究中心數據顯示，今年前5個月，全國50個大城市土地市場成交額合計達1.7萬億元，同比增長8.8%。其中

，29個城市的賣地收入超過200億元，50個城市的賣地收入超過百億元
，均刷新紀錄。同時
，北京、杭州和上海賣地收入均超過千億元。

　　5月9日，北京土地拍賣市場上，合生創展以72.2億元總價

、26.2%溢價率取得豐台區分鍾寺地塊
，綜合樓麵價為69133元/平方米。10天後的5月19日，在10家房企競拍下，合生創展以42億元價格
、42%溢價率和65.4億元價格、37.86%溢價率拍得分鍾寺的相鄰兩地塊
，綜合樓麵價分別為76168元/平方米和73912元/平方米。

　　其他一線城市土地市場也非常火熱。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地吸引16家房企競拍
，最終龍光地產以115.97億元
、45%溢價率、配建40760平方米人才住房拍得。經計算

，地塊可售樓麵價高達87409元/平方米。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，目前土地拍賣市場溢價率明顯上升。今年已經拍出的土地中
，成交價超過20億元的地塊有44宗，其中底價成交的隻有11宗
，占比為25%。而在2019年，底價成交的地塊占50%以上
；第四季度拍出的高價地中，底價成交的占到60%。

　　yijuyanjiuyuanzhikuzhongxinyanjiuzongjianyanyuejinbiaoshi，youyujinronghuanjingxiangduikuansong

，fangqirongzinanduyousuoxiajiang，zijinjiaoweichongyu。tongshi，jinqicanpaitudijunweiremendikuai，duifangqidexiyinlijiaoda
，zheyeshiyijialvyousuoshangshengdeyuanyin。

　　在土地市場一片火熱的背景下，三四線城市卻頻現流拍。克而瑞研究中心監測數據顯示，3月1日至4月19日
，重點監測城市共計有79宗地塊流拍
，其中三四線城市占比達65%。

　　對dui於yu土tu地di市shi場chang未wei來lai的de表biao現xian，克ke而er瑞rui研yan究jiu中zhong心xin認ren為wei，在zai資zi金jin麵mian和he銷xiao售shou預yu期qi的de壓ya力li下xia，未wei來lai會hui有you更geng多duo條tiao件jian不bu佳jia的de地di塊kuai無wu人ren問wen津jin
，土tu地di流liu拍pai率lv可ke能neng繼ji續xu攀pan升sheng。各ge城cheng市shi的de成cheng交jiao量liang價jia和he市shi場chang熱re度du雖sui然ran全quan線xian回hui升sheng，但dan需xu求qiu更geng有you保bao障zhang的de一yi二er線xian及ji部bu分fen三san線xian城cheng市shi土tu地di拍pai賣mai競jing爭zheng將jiang更geng加jia激ji烈lie
，各ge線xian城cheng市shi之zhi間jian的de分fen化hua愈yu發fa明ming顯xian。

　　一麵成交回暖一麵庫存增加

　　與土地市場類似的是，住房成交也明顯回暖。中原地產研究中心統計數據顯示，5月北京商品房成交超過2萬套，僅低於此輪調控後的2018年5月和2017年4月。

　　從成交麵積來看，一線城市成交麵積環比上升20.1%
，其中，北京成交49.54萬平方米
，環比上升42.5%
，同比上升10.5%；上海和廣州分別成交118.5萬平方米和74.9萬平方米
，環比上升22%和14%
，同比持平。二線城市成交麵積平均環比上升35%，其中溫州環比上升120%
，武漢環比上升81%。

　　張大偉表示，如果說2月全國市場基本冰凍，3月市場僅恢複50%
，那麼目前來看一二線城市的樓市小陽春已經出現。

　　並不是所有市場都有回暖跡象。貝殼研究院數據顯示，今年1月至5月
，66城新房市場合計成交套數和成交麵積分別下降21.9%和20.0%。這意味著，雖然部分城市成交上升迅速
，但整體成交仍呈下降趨勢，說明也有部分城市成交下滑較明顯。

　　在此背景下，各線城市住宅庫存分化加劇。上海易居房地產研究院近日發布的最新一期《中國百城庫存報告》顯示，過半城市庫存有所增加。具體來看，截至4月底，100個城市中有54個城市庫存同比增長，部分二線城市庫存上升明顯。其中
，5個城市庫存同比增幅超過50%，日照庫存同比增加114%，杭州庫存同比增加75%，南寧
、青島和成都庫存分別同比增加58%、53%和50%。但與之相對應的是，珠海、中山和南通庫存分別同比減少38%
、38%和35%。

　　從存銷比來看，前10名庫存去化周期均超過30個月。其中，舟山
、煙台
、三亞和包頭庫存去化周期分別為30.9個月、31.2個月、33.1個月和34.3個月；泉州、漳州和廈門庫存去化周期超過3年，分別為38.1個月
、38.8個月和38.9個月；大廠庫存去化周期達46個月
，香河庫存去化周期達55.9個月，蕪湖庫存去化周期超過5年達62.1個月。與之相對，杭州、清遠庫存去化周期僅為4.1個月，成都為4.2個月，寧波為4.4個月。

　　精準調控是關鍵

　　yimianshihuorenanyi，yimianshipingdanrushui，fangdichanshichangfenhuaxianxiangrengnanxiaochu。zhongguoshekeyuanchengshiyujingzhengliyanjiuzhongxinzhurennipengfeibiaoshi，xuqiujiaoweijizhongshiguanjianyuanyin。cong2006年到2016年，都市圈人口有了很大增長。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈內。

　　黑hei龍long江jiang省sheng大da慶qing市shi統tong計ji局ju日ri前qian發fa布bu的de大da慶qing市shi房fang地di產chan去qu庫ku存cun調tiao研yan報bao告gao也ye給gei出chu了le問wen題ti所suo在zai。近jin年nian來lai

，雖sui然ran大da慶qing市shi城cheng鎮zhen化hua率lv呈cheng現xian持chi續xu上shang升sheng趨qu勢shi，但dan人ren口kou近jin六liu年nian出chu現xian下xia降jiang趨qu勢shi，對dui房fang地di產chan市shi場chang產chan生sheng直zhi接jie影ying響xiang。

　　這zhe份fen報bao告gao還hai認ren為wei

，人ren口kou老lao齡ling化hua問wen題ti直zhi接jie導dao致zhi購gou房fang的de剛gang性xing需xu求qiu較jiao弱ruo，進jin一yi步bu加jia大da了le大da慶qing市shi房fang地di產chan去qu庫ku存cun的de難nan度du。因yin此ci報bao告gao建jian議yi
，應ying加jia快kuai完wan善shan房fang屋wu租zu賃lin市shi場chang，構gou建jian租zu售shou並bing舉ju的de住zhu房fang體ti係xi。大da慶qing市shi90平方米以下住宅庫存占比達到29.2%，gengshihetuijinjiangdaishouxingshangpinfangzhuanweizuyongxingshangpinfang，yinggenjumuqianshijiqingkuangjiakuaixiangguanzhengcedewanshan，zhubushizufangjuminzaijibengonggongfuwufangmianyumaifangjuminxiangyoutongdengdaiyu。tongshi，jiakuaishishinongminjinongmingonggoufangyouhuizhengce，cujinhujizhidugaigedeluoshi。

　　倪鵬飛表示，現在宏觀經濟仍高度依賴基礎建設。應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位
，因城施策

，促進房地產市場平穩健康發展。

　　嚴(yan)躍(yue)進(jin)表(biao)示(shi)，由(you)於(yu)當(dang)前(qian)住(zhu)宅(zhai)庫(ku)存(cun)去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)總(zong)體(ti)偏(pian)長(chang)，從(cong)化(hua)解(jie)庫(ku)存(cun)的(de)角(jiao)度(du)出(chu)發(fa)，庫(ku)存(cun)高(gao)企(qi)地(di)區(qu)應(ying)調(tiao)整(zheng)商(shang)品(pin)房(fang)供(gong)應(ying)節(jie)奏(zou)，加(jia)大(da)落(luo)實(shi)戶(hu)籍(ji)製(zhi)度(du)改(gai)革(ge)

，這(zhe)樣(yang)庫(ku)存(cun)壓(ya)力(li)則(ze)有(you)望(wang)得(de)到(dao)積(ji)極(ji)釋(shi)放(fang)。

　　對於熱度較高的地區，倪鵬飛建議，以住為抓手
，建設新市民安居工程；以城市為本體，實施新市民職住一體化工程；以資金為保障，開啟新市民的就業工程。

　　在進一步精準調控下，對於後期市場，上海易居房地產研究院研究員姚方表示
，在今年經濟下行壓力加大
、政府工作報告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點城市二手房交易難以維持目前的活躍度。

　　日前
，成都4萬人搖786套房
、杭州近6萬人爭搶959套房源等個案被推上風口浪尖。究其原因
，其售價明顯低於周邊二手房價格。

　　姚方表示
，從二手房成交來看
，5月蘇州
、揚州、成都

、無錫4城二手房成交量出現環比下降，二手房市場最先火熱的深圳、南京環比增幅也明顯回落。“而5月部分數據大幅上升，可能與多種因素有關。例如佛山，因其二手房網簽新係統明確網簽合同有效期
，導致集中網簽。金華作為2022年亞運會的分會場，目前市內已加緊建設部分配套設施，不排除樓市存在一定的炒作”。