近期，全國土地市場整體持續升溫，深圳
、廣州、北京等熱點城市高價地塊不斷出現，成交額快速攀升


，多個城市土地出讓成交額超過千億元。

　　土地市場持續升溫

　　中原地產數據顯示，北京
、杭州、上海等城市今年以來土地成交額已突破千億元。其中，北京為1130億元，土地出讓額居前，杭州為1097億元，上海為1015.47億元。

　　同時，50個典型城市合計土地出讓額1.6萬億元
，同比上漲12%。其中

，27個城市超過200億元，49個城市超過100億元。上述數據均刷新近年來同期紀錄。超過20億元的地塊44宗。其中，底價成交為11宗，占比25%。

　　23個城市土地出讓規劃建築麵積超過1000萬平方米
，成都
、重慶、蘇州3個地區超過2000萬平方米。其中，成都土地出讓規劃建築麵積合計2770.17萬平方米，重慶合計為2335.5萬平方米
，蘇州為2334.08萬平方米。在一線城市中，北京地區土地出讓規劃建築麵積合計356.43萬平方米，平均溢價率為18.61%。

　　杭州等熱點地區土地出讓規模及成交溢價率均較高。5月27日
，杭州市蕭山區集中出讓5宗宅地，規劃建築麵積合計為143915平方米，總成交價66.18億元，保利
、順發、景瑞等房企成功競得地塊。其中，杭州眾毓企業管理有限公司以總價13.34億元競得蕭山區寧圍單元XSCQ1405-04地塊
，樓麵價為21722元/平方米，溢價率27.78%。杭州眾揚企業管理有限公司以總價8.09億元競得寧圍單元XSCQ1405-18地塊，樓麵價21521元/平方米，溢價率26.59%。

　　近期熱點城市出讓的住宅地塊樓麵價較高，容積率較低。這就意味著競得者需要在相應地塊上建造改善型住宅產品。

　　5月27日，天津津南區辛莊板塊3宗住宅用地入市
，規劃建築麵積15.75萬平方米，起始總價為28.85億元。其中，津南（掛）2020-06號地塊由中鐵建設集團房地產有限公司以底價6.93億元獲得，樓麵價為9462元/平方米。該地塊為二類居住用地，規劃建築麵積36619.5平方米，容積率不大於2且不小於1。大華（天津）發展有限公司以底價21.92億元獲得04號、05號地塊，成交樓麵價分別為9454元/平方米、10698元/平方米。04號地塊容積率為不大於2且不小於1，05號地塊容積率為不大於1.6且不小於1。

　　房企拿地熱情不減

　　zhugezhaofangshujuyanjiuzhongxinfenxishiguoshiyingzhichu，duodichurangjiaoyouzhidikuai，youliyuwendingloushi，tizhenshichangxinxin。yixiediqutuichudezhuzhaiyongdiziyuanxique，diliweizhijia
，qiezhoubianpeitaojianshejiaochengshu
，jiaoyu
、醫療資源優質。出讓優質地塊，很大程度上激發了房企的拿地熱情。

　　據中指研究院監測
，2020年前4個月，保利地產、香港置地、中國恒大（03333）3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團（00960）、華潤置地（01109）、綠城中國（03900）3家房企拿地金額在200億元至300億元之間。新城控股
、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業拿地總額2400億元
，占TOP50企業的37.8%。進入5月
，房企拿地熱情不減。

　　克而瑞研究中心謝楊春指出
，百強房企土地總貨值規模達到42萬億元。其中，前10強房企的土儲總貨值達18萬億元，占百強房企總貨值的4成以上

，規模房企的土地儲備具有優勢。從龍頭企業的投資策略看
，以深耕聚焦、謹慎投資為主，且收並購成為獲取資源的重要途徑，注重運營節奏。

　　今(jin)年(nian)以(yi)來(lai)房(fang)企(qi)聯(lian)合(he)體(ti)拿(na)地(di)明(ming)顯(xian)增(zeng)加(jia)。這(zhe)種(zhong)方(fang)式(shi)可(ke)以(yi)減(jian)少(shao)單(dan)家(jia)房(fang)企(qi)資(zi)金(jin)占(zhan)用(yong)規(gui)模(mo)和(he)成(cheng)本(ben)，提(ti)升(sheng)拿(na)地(di)成(cheng)功(gong)率(lv)。同(tong)時(shi)，後(hou)期(qi)銷(xiao)售(shou)方(fang)麵(mian)可(ke)以(yi)增(zeng)加(jia)更(geng)多(duo)“賣點”
，提高綜合知名度，有利於提升銷售去化率。

　　據克而瑞研究中心監測，融創、世茂通過收並購繼續擴規模
，兩者總土儲貨值較2018年分別增長33.8%和20.5%。其中，融創6成土儲來自收並購。世茂於2019年也收購了部分新城項目

，且2020年初完成了對福晟的大筆收購。而綠地、華潤等通過調結構、調節奏
、調布局的戰略，積極拓寬拿地渠道、穩健增儲。綠地在三四線城市堅定高鐵新城戰略
，布局優質核心三四線城市樓市，土儲貨值同比漲幅超過50%。

　　警惕變相融資拿地

　　為緩解現金流壓力

、償還到期債務、支付拿地所需資金，今年以來房企融資積極性高漲。

　　中原地產數據顯示，截至5月27日，房企債券融資持續井噴，今年以來債券類融資額達3076億元
，同比增長約25%。而2019年全年行業整體融資金額僅5800億元。其中，4月房地產行業融資總金額達971億元

，刷新最近幾年單月融資額紀錄。5月以來，房企融資繼續高位運行。

　　從融資利率看
，萬科A、葛洲壩等企業的融資利率低至2%左右。相比此前動輒6%-10%的企業債券，近期房企融資利率持續走低。

　　貝殼研究院數據顯示
，上周（5月16日至5月22日）房企境內、外債券共發行18筆
，融資（含計劃）金額約170.4億元，融資金額環比上升137%。受益於積極的金融政策，國內債券市場進入階段性活躍期。

　　中(zhong)原(yuan)地(di)產(chan)首(shou)席(xi)分(fen)析(xi)師(shi)張(zhang)大(da)偉(wei)對(dui)中(zhong)國(guo)證(zheng)券(quan)報(bao)記(ji)者(zhe)表(biao)示(shi)，境(jing)外(wai)融(rong)資(zi)收(shou)緊(jin)，而(er)境(jing)內(nei)融(rong)資(zi)活(huo)躍(yue)，房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)持(chi)續(xu)井(jing)噴(pen)，不(bu)少(shao)房(fang)企(qi)進(jin)行(xing)儲(chu)備(bei)性(xing)發(fa)債(zhai)。海(hai)外(wai)融(rong)資(zi)3月份規模驟減，4月份全麵停滯
，5yuefenxiaoefusu
，danqianjingrengbushenminglang。yinci，fangdichanqiyepubianzengjiajingneirongziguimojirongziqixian，yibaozhengzaijiaochangdeyiduanshijianneixianjinliubushouyingxiang。

　　yixiefangqiqiangtiao
，rongzijinebuyongzuonadishiyong。duoweiyeneirenshizhichu

，fangqijinguanduimoubirongziguidingleyongtu
，danrongzihouzhengtixianjinliubiandekuanyu，keyijianggengduodejingyingxingxianjinliuyongyunadi，zhedengyubianxiangtongguorongzijinxingnadi。