繼2018年創曆史新高後，今年全國土地出讓收入仍然有望成為增收之年
，對地方而言，這將有助於緩解地方財政壓力。

　　土地收入有望再創新高

　　從2019年4月(yue)開(kai)始(shi)，財(cai)政(zheng)部(bu)每(mei)月(yue)公(gong)布(bu)的(de)財(cai)政(zheng)收(shou)支(zhi)情(qing)況(kuang)中(zhong)
，不(bu)再(zai)披(pi)露(lu)國(guo)有(you)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)收(shou)入(ru)的(de)具(ju)體(ti)金(jin)額(e)，但(dan)會(hui)發(fa)布(bu)同(tong)比(bi)變(bian)動(dong)情(qing)況(kuang)。從(cong)過(guo)去(qu)數(shu)月(yue)數(shu)據(ju)看(kan)，土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)收(shou)入(ru)在(zai)經(jing)曆(li)年(nian)初(chu)的(de)下(xia)降(jiang)後(hou)，在(zai)7月份實現同比增長，此後呈現加速增長態勢。

　　財政部發布的《2019年10月財政收支情況》顯示，今年前10個月，全國土地出讓收入同比增長6.9%。去年同期這一數據為47519億元，2019年前10個月土地出讓數據約為50797.7億元。

　　自上世紀80年代末中國開始逐步有償出讓建設用地後，除了少數年份外，全國土地出讓收入逐步上漲。1995年僅約400億元
，到2018年已漲至65096億元
，創下曆史新高。

　　今年年初


，土地市場曾一度低迷
，此後在樓市小陽春帶動下逐漸升溫。中原地產研究中心數據顯示，截至11月底，全國一二線城市合計賣地金額高達3萬億元

，2018年同期為2.498萬億元，同比上漲幅度達21%。其中出現了13個賣地收入超千億元的城市
，刷新同期紀錄。

　　中原地產首席分析師張大偉認為
，全國土地市場二季度明顯衝高，但在三季度隨著各種政策的影響有所退燒，不過整體依然高位運行
；一二線城市的土地成交熱有所降低，但部分企業依然在積極拿地。

　　考慮到2019年還有兩個月未統計在內，如果按照目前態勢，2019年全國土地出讓收入有望逼近7萬億元，再度創下曆史新高。

　　具體到城市而言，也可以看出當今土地市場的熱點：一二線城市趨熱，三四線城市趨冷。據中原地產統計，截至11月底
，今年土地出讓收入超過1000億元城市已達到13個
，其中杭州以2538億元居首。

　　張(zhang)大(da)偉(wei)認(ren)為(wei)
，未(wei)來(lai)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)走(zou)勢(shi)出(chu)現(xian)分(fen)化(hua)，對(dui)優(you)質(zhi)城(cheng)市(shi)優(you)質(zhi)土(tu)地(di)的(de)爭(zheng)搶(qiang)依(yi)然(ran)激(ji)烈(lie)。雖(sui)然(ran)一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)調(tiao)控(kong)政(zheng)策(ce)嚴(yan)格(ge)，但(dan)對(dui)於(yu)房(fang)企(qi)來(lai)說(shuo)，為(wei)了(le)加(jia)大(da)銷(xiao)售(shou)額(e)，依(yi)然(ran)會(hui)集(ji)中(zhong)拿(na)地(di)。

　　與此同時，隨著前期市場購買力透支、疊(die)加(jia)棚(peng)改(gai)貨(huo)幣(bi)化(hua)安(an)置(zhi)政(zheng)策(ce)的(de)漸(jian)次(ci)退(tui)出(chu)，三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)逐(zhu)漸(jian)降(jiang)溫(wen)，房(fang)企(qi)在(zai)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)拿(na)地(di)更(geng)加(jia)謹(jin)慎(shen)。這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)下(xia)
，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)把(ba)更(geng)多(duo)資(zi)金(jin)投(tou)入(ru)到(dao)一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)
，也(ye)是(shi)出(chu)現(xian)一(yi)二(er)線(xian)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)升(sheng)溫(wen)的(de)主(zhu)要(yao)原(yuan)因(yin)。

　　此前自然資源部數據顯示，今年1~8月三線城市房地產用地供應同比減少9.0%，住宅用地供應同比減少13.6%。

　　“當前三四線城市住宅交易市場降溫
，重新麵臨去庫存的壓力，這會打擊房企補充宅地的積極性
；同時也影響了房企的資金回籠和繼續購地。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

　　影響地方財力

　　土地出讓金的曆史要追溯到上世紀80年代末期。1987年12月1日
，深圳進行了新中國成立後第一場土地拍賣會，為國有建設用地有償出讓開了先河
，土地終於開始作為一種商品進入市場。

　　而全國逐步推廣則是始於1989年。當時政策規定
，在進行必要扣除後，中央與地方以4:6分成。但由於無法核實土地的開發成本，中央所得很少。從1994年至今
，土地出讓金不再上繳中央財政，扣除相關稅費外，基本全部留歸地方。

　　考慮到1994年(nian)我(wo)國(guo)開(kai)始(shi)推(tui)行(xing)分(fen)稅(shui)製(zhi)
，地(di)方(fang)財(cai)政(zheng)與(yu)中(zhong)央(yang)財(cai)政(zheng)分(fen)成(cheng)比(bi)例(li)調(tiao)整(zheng)，當(dang)時(shi)地(di)方(fang)財(cai)力(li)實(shi)際(ji)上(shang)受(shou)到(dao)一(yi)定(ding)擠(ji)壓(ya)
，而(er)支(zhi)出(chu)壓(ya)力(li)開(kai)始(shi)加(jia)大(da)，彼(bi)時(shi)將(jiang)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)收(shou)入(ru)劃(hua)歸(gui)地(di)方(fang)也(ye)應(ying)是(shi)權(quan)衡(heng)之(zhi)計(ji)。

　　隨著近年來房地產市場的發展，土地出讓收入也逐漸水漲船高，實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。

　　第一財經根據公開數據整理推算
，自2010年至2019年(前10個月)大約十年間，全國土地出讓總收入已超過41萬億元，年均超過4萬億元。

　　近些年來，土地收入在地方政府財力中占了較大比例，一些城市甚至超過50%
，如果加上其他相關收入，這個比例可能會更高。土地出讓收入對於一些地方政府的重要性可見一斑。

　　如果將全國土地出讓收入與地方一般公共預算本級收入比較可發現

，近十年來這一比例基本在40%~70%之間浮動，如最低的2015年是39.2%，2010年最高達71.68%。

　　就具體城市而言
，一些數據可以提供較為直觀的感受。例如
，鄭州2018年一般公共預算收入為1152億元， 2019年前11月土地出讓收入已經多達1047億元；再如南京，2018年一般公共預算收入為1470億元，2019年前11個月土地出讓收入約為1412億元。

　　正是由於土地財政問題的存在，一旦該項收入出現較大下滑，一些地方政府的財力也會受到較大影響。

　　穆迪助理副總裁袁人傑表示，中國在2012年和2015年經曆了兩次周期性的房地產市場下行，土地出讓金收入分別同比下降約14%和21%。因此，地方政府的或有負債(contingent liability)和債務負擔顯著增加。在上一個房地產市場下行周期中 (2015年)，中央政府推出了大規模地方政府債務置換計劃以重組地方政府債務。

　　“基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)支(zhi)出(chu)將(jiang)是(shi)受(shou)影(ying)響(xiang)最(zui)大(da)的(de)領(ling)域(yu)之(zhi)一(yi)。因(yin)為(wei)

，過(guo)去(qu)約(yue)三(san)分(fen)之(zhi)一(yi)的(de)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)收(shou)入(ru)用(yong)於(yu)地(di)方(fang)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)投(tou)資(zi)。這(zhe)可(ke)能(neng)導(dao)致(zhi)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)像(xiang)過(guo)去(qu)一(yi)樣(yang)，更(geng)多(duo)地(di)依(yi)賴(lai)平(ping)台(tai)公(gong)司(si)為(wei)資(zi)本(ben)支(zhi)出(chu)提(ti)供(gong)資(zi)金(jin)。”袁人傑稱。

　　他表示
，未來 12 個ge月yue全quan國guo土tu地di出chu讓rang金jin收shou入ru增zeng長chang企qi穩wen或huo小xiao幅fu回hui升sheng
，但dan如ru果guo土tu地di市shi場chang進jin一yi步bu下xia行xing，將jiang給gei地di方fang政zheng府fu帶dai來lai挑tiao戰zhan
，尤you其qi是shi在zai經jing濟ji增zeng長chang放fang緩huan以yi及ji大da規gui模mo減jian稅shui的de情qing況kuang下xia。