“房住不炒”時代傳統開發模式難以為繼
，行業馬太效應加劇

　　房地產市場新一輪洗牌正在加速進行。人民法院公告網顯示

，今年以來約300家房企破產清算。《經濟參考報》記者采訪發現
，負債過高、資金鏈斷裂是房企破產的主要原因。業內人士認為，在堅持“房住不炒”定位的大環境下，傳統房地產開發模式難以再持續，行業“馬太效應”更加明顯，房企競爭日益激烈，房地產市場資源將更加向龍頭企業集中。

　　各梯隊房企分化持續

　　業內人士認為
，部分小企業倒閉的情況並非2019年首次出現，2014年曾有2000家房地產企業關門。房企破產數量被關注，顯示出市場對房地產企業資金鏈的擔憂。中原地產首席分析師張大偉指出，2019年以來，已經有超過15次房地產融資收緊政策出台，房地產企業資金鏈明顯變緊。

　　《經濟參考報》記者在人民法院公告網上搜索以“房地產”為關鍵詞的破產文書顯示，今年1至9月
，有大約300家房地產公司被法院裁定實施破產清算。在長達20多頁的破產文書名單中可以看到，破產的基本是一些不知名的中小房企，不過也有銀億集團這樣位列全國500強的上市房企。

　　今年6月，上市公司ST銀億發布公告
，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。銀億集團總部位於浙江寧波，2017年該集團實現銷售收入783億元，創利稅40多億元。

　　銀億集團隻是今年以來受困於資金不足的房企之一。國家統計局數據顯示
，1至8月，房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1至7月回落0.4個百分點。張大偉認為，2019年上半年，全國房地產商品房銷售額70698億元，增長5.6%，依然在刷新曆史同期最高紀錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下中小房企加速離開市場是趨勢。

　　房地產調控持續高壓之下，行業馬太效應逐漸顯現。克爾瑞數據顯示，2019年上半年
，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。

　　新一輪洗牌的大幕已經開啟。7月22日晚間，新城控股公告稱，公司正與合作夥伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權。截至目前
，公司已在洽談、協商出售的項目約為40個（含聯營項目）。

　　yijuyanjiuyuanzhikuyanjiuzhongxinzongjianyanyuejinshuo
，chuantongdefangdichanfazhanmoshihennanzaijixuxiaqu，weilaixingyemataixiaoyingjianggengjiamingxian，fangdichanshichangziyuanjianggengjiaxianglongtouqiyejizhong。

　　記者調研相關個案發現，安徽、浙江
、四川等地均有多起房企破產清算案例，僅安徽省，就有合肥的安徽國開置業有限公司、六安市的安徽彙辰置業有限公司、安徽省東方金河房地產開發公司、霍邱中泰恒業房地產開發有限公司
、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破產。

　　融資環境一緊再緊

　　負債過高
、zijinlianduanlieshifangqipochandezhuyaoyuanyin。xingyezhengquanyiweishichangburenshiduijizhebiaoshi，dangqianfangdichanshangmianlinzijinkunjing，youxiandezijinzhuyaoliuxiangdaqiye
，jiajulefangqimataixiaoying。“中小房地產企業的困難日子才剛剛開始，債務違約、資產處置
、兼並重組的情況目前隻是個案，將來可能會增多。”

　　《經濟參考報》記者多方了解發現，目前銀行等金融機構對房地產開發商的信貸額度不斷收緊
，信托
、民間融資等其他渠道也在收緊。張大偉對記者表示，目前來看，類似降價拋售
、債務違約、破產重組的現象還隻是零星出現

，中小房地產企業的困難日子或許剛剛開始。

　　資zi金jin麵mian惡e劣lie的de同tong時shi
，房fang企qi競jing爭zheng日ri益yi激ji烈lie

，不bu少shao房fang企qi通tong過guo多duo元yuan化hua轉zhuan型xing以yi求qiu自zi保bao。轉zhuan型xing之zhi路lu是shi否fou順shun暢chang，決jue定ding了le房fang企qi能neng否fou繼ji續xu生sheng存cun，尤you其qi是shi資zi金jin量liang儲chu備bei不bu足zu的de中zhong小xiao型xing房fang企qi

，一yi旦dan決jue策ce失shi誤wu，就jiu容rong易yi造zao成cheng資zi金jin鏈lian斷duan裂lie。克ke爾er瑞rui研yan究jiu中zhong心xin的de數shu據ju顯xian示shi
，包bao括kuo新xin光guang集ji團tuan、華業資本等部分中小房企破產原因之一便是“激進多元化”。

　　58安an居ju客ke房fang產chan研yan究jiu院yuan首shou席xi分fen析xi師shi張zhang波bo說shuo
，銀yin億yi事shi件jian可ke以yi有you很hen多duo種zhong解jie釋shi，有you一yi個ge重zhong要yao原yuan因yin是shi多duo元yuan化hua不bu成cheng功gong。在zai房fang地di產chan去qu庫ku存cun的de大da背bei景jing下xia，大da量liang中zhong小xiao型xing房fang企qi專zhuan注zhu房fang地di產chan可ke能neng是shi“等死”

，但激進多元化可能是“找死”
，不過無論如何必須要有出路，未來頑強生存下來的大型房企，必是找到了適合自己的發展節奏。

　　一yi家jia閩min係xi房fang企qi的de財cai務wu負fu責ze人ren認ren為wei，房fang地di產chan行xing業ye並bing購gou時shi代dai來lai臨lin。他ta認ren為wei，如ru果guo對dui土tu地di價jia格ge仍reng有you較jiao高gao期qi待dai，而er售shou價jia又you受shou到dao限xian製zhi，那na麼me房fang企qi算suan不bu過guo來lai賬zhang，就jiu會hui對dui通tong過guo招zhao拍pai掛gua方fang式shi獲huo得de土tu儲chu有you所suo顧gu忌ji
，轉zhuan而er訴su諸zhu並bing購gou市shi場chang。

　　建立聯動機製化解爛尾

　　記者調查發現，房企破產後的爛尾樓盤遺留問題潛藏風險隱患，根據以往處置房企破產樓盤爛尾典型案例的經驗
，需要建立政府、法院聯動機製等製度創新，引入專業化處理不良資產的市場化機構和資金，才能讓長期爛尾的項目得以盤活，及時有效化解矛盾糾紛。

　　化(hua)解(jie)爛(lan)尾(wei)樓(lou)盤(pan)複(fu)雜(za)問(wen)題(ti)需(xu)要(yao)製(zhi)度(du)創(chuang)新(xin)。安(an)徽(hui)省(sheng)房(fang)地(di)產(chan)商(shang)會(hui)法(fa)律(lv)委(wei)員(yuan)會(hui)主(zhu)任(ren)吳(wu)正(zheng)林(lin)說(shuo)
，一(yi)般(ban)的(de)房(fang)企(qi)破(po)產(chan)是(shi)很(hen)正(zheng)常(chang)的(de)
，主(zhu)要(yao)是(shi)大(da)多(duo)數(shu)房(fang)企(qi)破(po)產(chan)時(shi)都(dou)是(shi)處(chu)於(yu)資(zi)不(bu)抵(di)債(zhai)的(de)狀(zhuang)態(tai)
，企(qi)業(ye)無(wu)產(chan)可(ke)破(po)
、無資可清
，並直接導致在建樓盤長期停工
，進而又衍生建築公司農民工工資
、樓盤購房戶拿不到房等問題

，大多數爛尾樓盤遺留的問題都非常複雜。

　　多(duo)位(wei)受(shou)訪(fang)人(ren)士(shi)建(jian)議(yi)，成(cheng)立(li)政(zheng)府(fu)法(fa)院(yuan)聯(lian)動(dong)機(ji)製(zhi)解(jie)決(jue)破(po)產(chan)房(fang)企(qi)遺(yi)留(liu)問(wen)題(ti)。一(yi)些(xie)法(fa)律(lv)人(ren)士(shi)指(zhi)出(chu)，根(gen)據(ju)以(yi)往(wang)出(chu)現(xian)的(de)房(fang)企(qi)破(po)產(chan)樓(lou)盤(pan)爛(lan)尾(wei)項(xiang)目(mu)案(an)例(li)，爛(lan)尾(wei)的(de)項(xiang)目(mu)不(bu)僅(jin)債(zhai)務(wu)債(zhai)權(quan)關(guan)係(xi)複(fu)雜(za)，有(you)的(de)項(xiang)目(mu)甚(shen)至(zhi)還(hai)涉(she)及(ji)不(bu)合(he)法(fa)的(de)問(wen)題(ti)

，比(bi)如(ru)項(xiang)目(mu)超(chao)容(rong)積(ji)率(lv)、開發商擅自變更規劃等問題
，需要規劃局、房產局、guotujudengbumenxietiaojiejue，zhuanshizhuanban，zaifuheyidingtiaojiandeqingkuangxia，geiyukaitonglvsetongdao。fouze，ruguoanzhaochangguiliuchenganbujiuban，huituochulaixindewenti，rangyiliuwentigengjiafuza。

　　合肥市包河區駱崗街道辦事處副主任陸在兵告訴記者，合肥市下發了《關於開展房地產領域矛盾糾紛排查化解工作的通知》，並成立了工作領導小組，通過政府、法院、qiyesanfangxingchengheli
，weiyouxiaohuajiefangdichangongsiqingsuanpochanwentiqidaolezhijietuidongzuoyong。tongshi，yibaohequweili
，qingsuangongzuozuhaiyinrulezhuanyechulibuliangzichandeshichanghuagongsi——安徽國厚資產管理公司，成立包河區國厚公司，投入資金3000萬元，讓積壓多年的爛尾問題得到有效化解。