以下為鄭波演講實錄：

　　各位嘉賓、各位開發商朋友大家下午好。58同城
、安居客和彙集安選是全國最大的房地產互聯網找房平台
，一方麵聚集了幾千萬的找房用戶和訪客，另外一側也連接了5萬wan多duo個ge開kai發fa商shang的de樓lou盤pan。我wo們men在zai國guo家jia宏hong觀guan產chan業ye政zheng策ce包bao括kuo土tu地di市shi場chang趨qu勢shi變bian化hua，開kai發fa商shang企qi業ye側ce和he經jing紀ji人ren側ce研yan究jiu方fang麵mian
，隨sui著zhe時shi間jian的de推tui移yi
，我wo們men也ye在zai累lei計ji自zi己ji長chang期qi觀guan察cha的de結jie果guo。

　　2019年已經時間過半

，賽道過半，市場的土地、政策、金融、B端
、用戶等等的數據給大家彙報。

　　首先，國家在宏觀產業政策的背景，大家非常的清楚
，國家的領導層在房地產調控層麵上從2018年提穩房價
、穩預期、穩市場，經濟調整方麵穩投資
、穩預期、穩就業、穩就業、wenwaimaohewenmaoyidengzhengce，gegedifanglijieguojiahongguanchanyezhengcedebeijingxia，luluxuxubuduandetiaozheng，buduandeyouhuagedidechanyezhengce。ruguodajiaduiyuzhongguofangdichanhongguantiaokongheguoqujishiniandefazhanguihuajinxingshulidehua，dajiajiuhuifaxian，guoquyierniandeshijiannei，muqianhongguanzhengcedetiaokongfangmianchengxianlejigetedian。

　　現在的政策越來越精細，越來越區域化
、城cheng市shi化hua
，甚shen至zhi有you些xie地di方fang按an區qu和he當dang地di具ju體ti的de特te征zheng進jin行xing調tiao控kong。這zhe是shi總zong的de市shi場chang層ceng麵mian的de變bian化hua
，從cong宏hong觀guan政zheng策ce來lai說shuo

，我wo們men有you幾ji個ge大da的de發fa現xian
，跟gen今jin天tian與yu會hui的de開kai發fa商shang和he嘉jia賓bin朋peng友you進jin行xing分fen享xiang。

　　市場張弛有度，有緊張的一麵，也有鬆馳的一麵。2019年產業政策的調控越來越精準


，越來越精細化，土地的供應側
、需求側、金(jin)融(rong)側(ce)越(yue)來(lai)越(yue)緊(jin)張(zhang)
，越(yue)來(lai)越(yue)趨(qu)緊(jin)。城(cheng)市(shi)的(de)調(tiao)整(zheng)供(gong)給(gei)，有(you)些(xie)城(cheng)市(shi)出(chu)現(xian)了(le)放(fang)鬆(song)放(fang)緩(huan)的(de)情(qing)況(kuang)。例(li)如(ru)嘉(jia)興(xing)南(nan)湖(hu)申(shen)請(qing)的(de)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)的(de)條(tiao)件(jian)，包(bao)括(kuo)申(shen)請(qing)補(bu)助(zhu)的(de)條(tiao)件(jian)有(you)30萬、10萬不等的補助，寧波北侖區也出現了租房領域政策的變化。

　　chanyezhengcezhong
，zufangdebutiechuxianleyindishizhengheyinchengshiceheyinxushice。suzhouxianzhudetedian，zhenggechanyeyuanqu，gaoxinkaifaquhexinfangdexianshoushisannian，suzhougongyeyuanquershoufangxianshoushi5年，城市調控在政策方麵越來越精準，越來越分城施策，分區施策。過去的半年內土拍是火爆的，例如鄭州
、合肥等等的報告出來，土拍的熱度依然活躍。二線城市平均的議價率在19％

，接近20％。大家感覺到二線城市的土地市場仍然處於活躍的情況。如果我們往深的層次進一步的看，房地產開發企業土地購置麵積跟2018年同期市場相比，仍然出現大幅度的下滑的情況
，同比下降27.5％，雖然局部市場土拍局部地塊有火熱的趨勢
，總的情況來看
，下半年如果大的宏觀政策，大的市場環境不出現大的變化

，2019年整體趨冷的趨勢是定論或者是趨勢趨冷是不變的。

　　我wo們men看kan到dao房fang地di產chan開kai發fa資zi金jin越yue來lai越yue緊jin張zhang

，融rong資zi通tong道dao出chu現xian了le一yi些xie變bian化hua。在zai變bian化hua的de同tong時shi
，我wo們men看kan到dao另ling外wai的de趨qu勢shi，開kai發fa量liang持chi續xu的de上shang漲zhang
，同tong時shi房fang地di產chan開kai發fa企qi業ye對dui銷xiao售shou的de預yu期qi

，回hui款kuan有you越yue來lai越yue大da的de預yu期qi。過guo去qu的de半ban年nian時shi間jian內nei
，全quan國guo房fang地di產chan開kai發fa投tou資zi是shi6萬億，同比增長了10.9％
，將近11％。最(zui)近(jin)銀(yin)保(bao)監(jian)主(zhu)席(xi)明(ming)確(que)表(biao)示(shi)，房(fang)地(di)產(chan)融(rong)資(zi)過(guo)多(duo)，引(yin)發(fa)了(le)投(tou)資(zi)投(tou)機(ji)行(xing)為(wei)
，引(yin)發(fa)泡(pao)沫(mo)。國(guo)家(jia)再(zai)融(rong)資(zi)政(zheng)策(ce)層(ceng)麵(mian)出(chu)現(xian)了(le)兩(liang)個(ge)非(fei)常(chang)顯(xian)著(zhu)的(de)特(te)征(zheng)，打(da)壓(ya)增(zeng)量(liang)市(shi)場(chang)的(de)角(jiao)度(du)，融(rong)資(zi)的(de)渠(qu)道(dao)、融資的成本和門檻越來越高。

　　另一方麵國家在開發項目融資收緊出現明顯的趨勢，大家非常的清楚，去年年初的時候“442”的政策，必須要4證齊全
，必須要30％的資本金，必須要2級(ji)資(zi)質(zhi)，其(qi)實(shi)進(jin)一(yi)步(bu)的(de)加(jia)大(da)了(le)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)的(de)融(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)和(he)融(rong)資(zi)門(men)檻(kan)。部(bu)分(fen)企(qi)業(ye)在(zai)海(hai)外(wai)發(fa)債(zhai)
，減(jian)緩(huan)資(zi)本(ben)和(he)資(zi)金(jin)的(de)壓(ya)力(li)。國(guo)家(jia)在(zai)發(fa)債(zhai)的(de)規(gui)定(ding)上(shang)
，進(jin)一(yi)步(bu)的(de)收(shou)緊(jin)。市(shi)場(chang)開(kai)始(shi)趨(qu)冷(leng)，成(cheng)交(jiao)沒(mei)有(you)那(na)麼(me)活(huo)躍(yue)，拍(pai)地(di)不(bu)積(ji)極(ji)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)資(zi)金(jin)油(you)積(ji)壓(ya)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，希(xi)望(wang)通(tong)過(guo)銷(xiao)售(shou)的(de)效(xiao)果(guo)
，縮(suo)短(duan)項(xiang)目(mu)的(de)周(zhou)期(qi)，增(zeng)加(jia)資(zi)金(jin)的(de)回(hui)籠(long)空(kong)間(jian)。開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)越(yue)來(lai)越(yue)注(zhu)重(zhong)生(sheng)長(chang)的(de)效(xiao)率(lv)，成(cheng)長(chang)的(de)質(zhi)量(liang)
，在(zai)這(zhe)個(ge)層(ceng)麵(mian)上(shang)，由(you)原(yuan)來(lai)過(guo)渡(du)依(yi)賴(lai)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)的(de)融(rong)資(zi)
，變(bian)成(cheng)內(nei)去(qu)力(li)，不(bu)斷(duan)的(de)提(ti)高(gao)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)的(de)質(zhi)量(liang)。

　　另外一個趨勢，2019年房地產銷售總金額大概率應該會突破15萬億元，銷售總金額增長的情況下，銷售麵積反而出現了下滑。2019年1—6月份，過去半年千億級的企業，比去年同期由9家變成了12家，增加了3家(jia)，房(fang)地(di)產(chan)的(de)集(ji)中(zhong)度(du)
，開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)的(de)集(ji)中(zhong)度(du)越(yue)來(lai)越(yue)高(gao)
，像(xiang)大(da)牌(pai)和(he)大(da)型(xing)的(de)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)集(ji)中(zhong)。中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)通(tong)過(guo)資(zi)金(jin)回(hui)籠(long)
，資(zi)本(ben)層(ceng)麵(mian)受(shou)壓(ya)，市(shi)場(chang)趨(qu)冷(leng)的(de)變(bian)化(hua)

，2019年雖然房地產銷售總金額會增長，但是對於發展質量不高，資金成本受壓嚴重的中小型開發企業，將會麵臨新的洗牌
，這是我們對於2019年上半年數據變化的解讀。2019年一線城市大家非常的清楚
，特別是3月份之後，整個的成交非常的活躍
，特別是北京新房市場在2019年3月份之後成交率上漲了一倍

，一方麵成交麵積上漲了，價格受壓嚴重。北京
、上海一線城市的成交均價整體呈現回落的趨勢，這是上半年大的趨勢。

　　二手房市場，58同城、安居客的數據來說，一線城市的上海熱度高於北京。二線城市熱點依然非常高，像重慶、成都、西安、沈陽、蘇州等城市
，二手房市場的用戶訪問和找房的熱度非常的高。我們看到重慶、成都找房熱度高啟的狀態下
，我們看到另外一麵，例如長沙、南京
、杭州在2017、2018年熱度非常高的情況下，2019年上半年出現了下滑，這是二手房市場熱點的變化。

　　前麵講到，平台上每天有3000萬的找房用戶，信心指數方麵
，2019年3月份呈現了小陽春
，5、6yuefenjiuchuxianlexiahuadequshi。womenpanduangoufangyonghujuedingmaifanghaishibumaifangdejiedianshang，yiranshitantebianhua
，hongguanzhengcehetudishichangdebianhua
，zaiyidingchengdushangjuedingleshenmeshihourushi。qianmianyizhishuokaifaqiye

，xinfangshichangdejiaoyi，baokuomaifangdeyonghu。jintianershoufanghejingjirengongsi，tamendexinxinzhishushizenyangde

，dajiafeichangqingchu5G、安居客和彙集安選有100多萬的經紀人。他們是波瀾不驚
，雖然市場上出現了一係列的調整
，經紀人抗周期的變化，他們的信心指數是比較平穩的狀態。

　　總的來看，2019年上半年在國家宏觀的產業政策有長的部分，也有馳的部分，金融市場、資金層麵、用戶層麵、開發商成交層麵上
，我們出現了熱度的變化。整體市場而言，張弛有度，有緊張的部分
，也有相對鬆馳的部分。對於2019年的下半年，開發企業注重質量發展，注重內控流程，更加注重資金整合效率把控
，注重熱點城市、熱點區塊，我們依然認為2019年下半年是有機會的，希望我的分享可以幫到各位開發商的朋友，謝謝大家。