王靜

　　2019年，在基建投資增速保持低位
、製造業投資低迷導致部分機械產品產量明顯下滑、汽車產量下降的背景下

，房地產投資展現了較強韌性。2019年1月~11月，房地產投資同比增長10.2%
，對全年的鋼材需求增長形成了較強的拉動效應。然而，2019年房地產的新開工麵積負增長、向竣工周期轉變等都對鋼材消費產生了影響，房地產市場或接近天花板

，“鋼需”強度難再續。

　　房地產新開工正消磨韌性

　　由於政策調控及經濟下行壓力，2019年商品房銷售麵積出現2015年以來的首次負增長
，在開發商降價促銷帶動下，年底實現增速轉正，但僅增長0.2%。

　　近期，中共中央辦公廳、國務院辦公廳出台相關文件指出，全麵取消城區常住人口300萬以下城市的落戶限製，全麵放寬城區常住人口300萬~500萬的大城市落戶條件。根據中央政策
，山東省目前已將其列為2020nianzhongdiangongzuozhiyi。luohuxianzhizhengcedefangkuanduicujinfangdichanshichangxuqiuyoujijizuoyong。tongshi，yangxingjiangzhunshifangliudongxing，fangdichanxingyedejinronghuanjingyejiangyousuogaishan。

　　不過，2019年年末中央經濟工作會議重申“房住不炒”的定位，全麵落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機製
，促進房地產市場平穩健康發展。目前，雖然政策上略有邊際放鬆，但總體取向仍然不會改變。

　　從運行規律看
，房地產市場具有明顯周期性

，每輪周期約三四年左右

，近幾個周期的投資增速重心不斷下移。本輪周期從2015年nian開kai始shi，持chi續xu時shi間jian已yi超chao往wang期qi
，雖sui然ran政zheng策ce力li促cu市shi場chang穩wen定ding發fa展zhan

，業ye內nei也ye有you觀guan點dian認ren為wei房fang地di產chan周zhou期qi失shi靈ling，本ben輪lun周zhou期qi持chi續xu時shi間jian將jiang延yan長chang
，但dan這zhe並bing不bu意yi味wei著zhe房fang地di產chan投tou資zi不bu會hui出chu現xian短duan期qi波bo動dong。

　　目前，房屋新開工及施工麵積增長快於銷售的狀態不可持續，且土地購置麵積已連續幾年處於較低位，房地產新開工正在消磨韌性，若2020年銷售增速不出現明顯的回升，將影響開工增速。

　　房地產建設向竣工階段轉變將影響鋼材消費

　　fangdichanshigangcaixiaohaoliangjiaodadexingye，yuezhangangcaixiaofeizongliangdesifenzhiyi。fangwujianshegejieduanhaogangliangbutong，gangcaixuqiuzhuyaozaishigongdeqianzhouqi，xinkaigongdaowanchengdijigongchengjieduanhaogangxishuzuida，xinkaigongqingkuangdebianhuaduifangdichanxingyeduanqigangcaixuqiudeyingxiangzuiweizhijie。

　　商品房銷售結構中期房比例和精裝修比例提高，使施工周期拉長，2016年和2017年高增長的銷量將逐步體現在竣工上。目前，房屋竣工麵積仍為負增長，但降幅收窄，房地產投資正在轉向竣工周期。

　　從領先指標非製造業之建築業PMI指數（采購經理指數）來看，2019年12月回落2.9個百分點至56.7%，已降至近兩年低點
，預示著建築業景氣度回落，反映房地產施工期或將進入尾聲，2020年第一季度起施工麵積增速麵臨回落壓力。

　　房fang地di產chan建jian設she向xiang竣jun工gong階jie段duan轉zhuan變bian，房fang地di產chan行xing業ye對dui鋼gang材cai的de消xiao費fei也ye會hui隨sui之zhi趨qu弱ruo。如ru果guo房fang地di產chan投tou資zi出chu現xian快kuai速su下xia滑hua，房fang地di產chan行xing業ye直zhi接jie用yong鋼gang減jian少shao，且qie房fang地di產chan市shi場chang景jing氣qi度du下xia滑hua又you會hui進jin一yi步bu影ying響xiang工gong程cheng機ji械xie行xing業ye的de景jing氣qi度du，會hui間jian接jie影ying響xiang機ji械xie行xing業ye用yong鋼gang量liang。因yin此ci
，2020年需警惕房地產投資增速快速下滑的風險。

　　房地產市場或接近天花板

　　從(cong)長(chang)期(qi)來(lai)看(kan)，經(jing)曆(li)了(le)幾(ji)個(ge)周(zhou)期(qi)的(de)需(xu)求(qiu)集(ji)中(zhong)釋(shi)放(fang)後(hou)

，商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)量(liang)增(zeng)速(su)放(fang)緩(huan)。同(tong)時(shi)，決(jue)定(ding)房(fang)地(di)產(chan)長(chang)期(qi)需(xu)求(qiu)的(de)人(ren)口(kou)和(he)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)兩(liang)大(da)因(yin)素(su)都(dou)到(dao)了(le)拐(guai)點(dian)期(qi)，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)增(zeng)量(liang)峰(feng)值(zhi)已(yi)過(guo)，銷(xiao)售(shou)麵(mian)積(ji)或(huo)已(yi)接(jie)近(jin)市(shi)場(chang)天(tian)花(hua)板(ban)。

　　投(tou)資(zi)需(xu)求(qiu)不(bu)斷(duan)被(bei)擠(ji)壓(ya)，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)需(xu)求(qiu)更(geng)多(duo)是(shi)剛(gang)性(xing)需(xu)求(qiu)
，後(hou)續(xu)市(shi)場(chang)即(ji)便(bian)再(zai)有(you)上(shang)行(xing)周(zhou)期(qi)，預(yu)計(ji)銷(xiao)售(shou)麵(mian)積(ji)也(ye)不(bu)會(hui)有(you)太(tai)大(da)增(zeng)幅(fu)。在(zai)觸(chu)及(ji)天(tian)花(hua)板(ban)後(hou)
，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)將(jiang)尋(xun)找(zhao)新(xin)的(de)平(ping)衡(heng)
，每(mei)年(nian)建(jian)設(she)總(zong)量(liang)波(bo)動(dong)收(shou)縮(suo)。房(fang)地(di)產(chan)未(wei)來(lai)10年(nian)或(huo)是(shi)更(geng)長(chang)時(shi)間(jian)裏(li)，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)可(ke)能(neng)逐(zhu)步(bu)走(zou)向(xiang)折(zhe)舊(jiu)和(he)新(xin)建(jian)相(xiang)平(ping)衡(heng)的(de)狀(zhuang)態(tai)，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)用(yong)鋼(gang)需(xu)求(qiu)也(ye)將(jiang)麵(mian)臨(lin)拐(guai)點(dian)，難(nan)以(yi)再(zai)度(du)發(fa)揮(hui)房(fang)地(di)產(chan)繁(fan)榮(rong)時(shi)期(qi)對(dui)鋼(gang)材(cai)需(xu)求(qiu)的(de)強(qiang)勁(jin)拉(la)動(dong)作(zuo)用(yong)。