2019nian，woguofangdichanshichangyunxingdezhengcehuanjingzhengtipianjin。zhongyangjujiaofangdichanjinrongfengxian，jianchizhufangjuzhushuxing
，bujiangfangdichanzuoweiduanqicijijingjideshouduan
，fangdichanxingyezijindingxiangjianguanquannianbaochicongjintaishi
；地方因城施策保持房地產市場穩定。

　　展望2020年，業內分析認為
，房地產調控繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，同時按照因城施策的基本原則
，適度保持政策優化的空間和靈活性。在此背景下，2020年市場表現將延續平穩勢態。

　　住宅價格環比漲幅持續低位

　　根據中國房地產指數係統對100個城市全樣本調查數據顯示：2019年1-11月，全國百城新建住宅價格累計上漲2.91%，較2018年同期收窄1.92個百分點

，其中各季度累計漲幅均呈現收窄態勢。

　　從最近的單月數據來看
，2019年11月，百城住宅均價為15105元/平方米，環比漲幅連續13個月在0.4%以內

，同比漲幅收窄至3.17%，11月百城中有40個城市新建住宅價格環比下跌，下跌城市數量為2016年2月以來最高值。就十大城市整體而言
，2019年以來
，十大城市新房價格環比漲幅持續震蕩在低位區間
；各季度累計漲幅均在1%以內，10-11月累計漲幅僅有0.06%。

　　綜合來看，2019年以來，百城新建住宅價格環比漲幅持續在低位區間。截至11月份

，單月環比下跌城市數量明顯增多
，累計漲幅延續2018年收窄趨勢。其中一線城市在供需改善及低基數的影響下累計漲幅小幅提升，二、三四線城市價格累計漲幅延續回落態勢，尤其是前期價格上漲較快
、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現。

　　二手房市場方麵
，價格下行趨勢更為明顯。尤其是2019年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)以(yi)來(lai)
，受(shou)熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)新(xin)房(fang)供(gong)應(ying)規(gui)模(mo)增(zeng)加(jia)的(de)影(ying)響(xiang)
，二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)買(mai)方(fang)議(yi)價(jia)空(kong)間(jian)逐(zhu)漸(jian)加(jia)大(da)

，部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)房(fang)價(jia)格(ge)調(tiao)整(zheng)壓(ya)力(li)突(tu)出(chu)
，導(dao)致(zhi)十(shi)大(da)城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)房(fang)均(jun)價(jia)累(lei)計(ji)有(you)所(suo)調(tiao)整(zheng)
，且(qie)最(zui)近(jin)幾(ji)個(ge)月(yue)跌(die)幅(fu)進(jin)一(yi)步(bu)擴(kuo)大(da)。

　　中國指數研究院相關負責人分析認為
，在“房住不炒”和(he)以(yi)穩(wen)為(wei)主(zhu)的(de)政(zheng)策(ce)基(ji)調(tiao)下(xia)，房(fang)地(di)產(chan)調(tiao)控(kong)效(xiao)果(guo)顯(xian)現(xian)，多(duo)數(shu)代(dai)表(biao)城(cheng)市(shi)各(ge)類(lei)樓(lou)盤(pan)價(jia)格(ge)漲(zhang)幅(fu)有(you)所(suo)回(hui)落(luo)。成(cheng)交(jiao)方(fang)麵(mian)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)中(zhong)低(di)價(jia)位(wei)樓(lou)盤(pan)銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)占(zhan)比(bi)提(ti)升(sheng)

，二(er)三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)居(ju)民(min)置(zhi)換(huan)需(xu)求(qiu)不(bu)減(jian)
，改(gai)善(shan)型(xing)需(xu)求(qiu)繼(ji)續(xu)穩(wen)步(bu)釋(shi)放(fang)。展(zhan)望(wang)未(wei)來(lai)，在(zai)土(tu)地(di)供(gong)給(gei)結(jie)構(gou)和(he)住(zhu)房(fang)製(zhi)度(du)改(gai)革(ge)的(de)趨(qu)勢(shi)下(xia)

，住(zhu)宅(zhai)價(jia)格(ge)上(shang)漲(zhang)空(kong)間(jian)進(jin)一(yi)步(bu)減(jian)小(xiao)。

　　各線城市成交量分化加劇

　　2019年7月份以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控。同時，央行要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房。6月以來，全國首套房貸平均利率持續上行，這些均限製了居民加杠杆的空間。在房地產信貸融資方麵，5月以來監管層從銀行、信托、債券等多方麵出手
，嚴控資金違規流入房地產。

　　從住宅市場成交量的走勢來看，2019年2月


，易居研究院監測的40城新房成交量創2015年3月以來的48個月新低。3-5月
，部分城市樓市出現小陽春，40城新房成交量同比小幅增長。6月部分房企衝刺半年度業績，推盤量加大，40城成交環比小幅增長
，7月份以來40城成交量小幅震蕩下行，下半年月均成交量略低於二季度。

　　“本輪樓市行情一線城市領先於其他城市啟動，也領先其他城市開始調整
，從2019年的成交量走勢及同比增幅來看，一線城市成交量上半年開始企穩反彈。但6月以來一線城市成交量有所下降

，在目前樓市嚴調控的背景下

，成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長，但相比2015和2016年的高位還有較大差距。”易居研究院研究員沈昕分析稱。

　　截至今年11月底

，受監測的40個典型城市新建商品住宅成交麵積環比小幅增長3%，同比下降8%。其中，11月份4個一線城市新建商品住宅成交麵積環比增長9%，同比增長29%
，成交麵積絕對值處於2014年以來的平均水平。

　　沈(shen)昕(xin)分(fen)析(xi)認(ren)為(wei)，後(hou)續(xu)來(lai)看(kan)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)由(you)於(yu)連(lian)續(xu)兩(liang)年(nian)成(cheng)交(jiao)量(liang)低(di)迷(mi)，上(shang)半(ban)年(nian)已(yi)企(qi)穩(wen)反(fan)彈(dan)，但(dan)三(san)季(ji)度(du)以(yi)來(lai)成(cheng)交(jiao)量(liang)有(you)所(suo)下(xia)滑(hua)，在(zai)目(mu)前(qian)樓(lou)市(shi)嚴(yan)調(tiao)控(kong)和(he)信(xin)貸(dai)不(bu)放(fang)鬆(song)的(de)背(bei)景(jing)下(xia)成(cheng)交(jiao)量(liang)難(nan)以(yi)連(lian)續(xu)增(zeng)長(chang)；東部二線城市中蘇州2019年已兩次升級調控政策，南京、杭州、寧波等多城三季度以來房貸利率持續上調，預計後續還會繼續降溫；其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則麵臨較大的下降風險。

　　臨近年末
，部分房企由於資金麵緊張和年底衝刺規模業績，會加大推盤力度


，打折促銷的現象也會增多。沈昕表示
，“但在中央的明確表態下，雖然房企推盤量可能大幅增加
，成交量則難以明顯增長，2020年年初成交量有可能會進一步下降。”

　　2020年房地產延續平穩走勢

　　上述中指院負責人分析指出，綜合來說
，房地產市場保持以穩為主正是基於2019年保持樓市調控定力
、各地因城施策取得的積極效果。一方麵，房地產金融抑製政策貫穿全年，這為部分城市實施定向微調
、保障合理住房需求提供了堅實的基礎。另一方麵，相較於2018年
，隨著各地市場形勢的分化
，2019年因城施策進一步深化
，這在一定程度上保障了市場的整體穩定。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為，當下房地產市場運行仍處合理區間，市場下行壓力整體可控，房地產依舊是中國經濟的“壓艙石”。可以預見的是
，穩定將是下一階段房地產調控政策主基調，繼續堅持“房住不炒”的定位
，落實因城施策的長效調控機製，夯實城市政府主體責任，切實把穩地價
、穩房價、穩預期的目標落到實處。

　　“預計2020年房地產融資將邊際改善，但房企整體融資環境依舊偏緊

，監管核心在於房企融資用途的合規性
，保證未來施工和竣工的有序進行。”楊科偉分析認為，在LPR利率中樞下移的作用下，按揭貸款仍是銀行信貸優選

，2020年房貸利率大概率穩中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。

　　楊科偉認為，結合地方政府對調控政策的落實力度來看，“四限”政策仍是地方調控重要抓手，政策將與各城市本身房地產市場關聯度更高
、反應更快，各城市可以根據房地產市場實際情況，及時調整未來政策走向，以便提高政策的針對性以及有效性。“預計2020年人才新政將繼續發力，更多二線以及強三線城市將繼續調降人才落戶門檻。”

　　針對未來的房地產市場趨勢，中指院方麵分析認為，從全國範圍來看，2020年我國房地產市場在行情周期輪動背景下
，結構性市場機會仍存。其中，長三角、粵港澳地區需求支撐度高，短期市場存一定回升動力。“綜合來看，盡管未來市場回升速度或有所放緩
，但整體表現將平穩運行。”