筆者近期多地走訪發現，城鎮老舊小區改造項目“民心工程”直zhi麵mian民min生sheng痛tong點dian，取qu得de了le積ji極ji成cheng效xiao
，受shou益yi群qun眾zhong幸xing福fu感gan大da幅fu提ti升sheng。筆bi者zhe同tong時shi了le解jie到dao
，老lao舊jiu小xiao區qu改gai造zao資zi金jin需xu求qiu總zong規gui模mo較jiao大da
，目mu前qian各ge地di正zheng在zai多duo渠qu道dao籌chou措cuo資zi金jin
，但dan仍reng然ran存cun在zai資zi金jin總zong體ti不bu足zu，財cai政zheng資zi金jin“投不起”
，居民和社會資金不願投
、後期管護資金缺失等問題
，迫切需要建立多渠道融資方式，確保老舊小區改造工作順利進行。

　　受益群眾獲得感大幅提升

　　各地老舊小區改造目前主要集中解決公共基礎設施和外部環境等問題，如完善消防設施、實施電氣改造、老公房加裝電梯；優化和完善老舊小區環境也是工作重點

，包括路燈、井蓋、甬道

、圍牆及外簷等公共設施的修繕
，安裝視頻監控係統、增設停車泊位等。老舊小區改造後，居民的居住條件和生活品質明顯改善，受益群眾獲得感大幅提升。

　　——告別“拎馬桶”，老舊小區改造大幅提升居民居住條件。

　　智能門禁
、木質地板、獨立廚房……邁進改造後的家門，年近七旬的陶大爺感覺有些陌生。“原本的兩間房改成了現在的三房，一家三代四口人，還有了客廳和獨立的廚衛。”

　　在有近百年曆史的上海市虹口區春陽裏風貌保護街坊，仍有不少居民過著廚房合用、馬桶相伴的生活。上海市正在逐步對其進行更新改造，一二期改造房屋已經交付
，200餘戶回遷居民已徹底告別“澡堂”和“倒馬桶”時代。

　　在南京市棲霞區仙林新村，居民們不僅水電無憂
，還通上了管道燃氣。“原來一到晚上就斷水斷電，改造後我們實實在在感受到了改革開放的紅利。”居民於文寶說。

　　——老樓加裝電梯讓老人不再“懸空”。

　　“自從裝上了電梯，我和老伴就再也不是‘懸空老人’了。一共交了5000多元，政府補‘大頭’
，我們出‘小頭’。大家都很擁護加裝電梯政策。”成都天府新區華陽街道、年逾70的居民湯雲樹告訴筆者。

　　走進南京莫愁湖街道354號院
，筆者在樓棟間車棚改造的黨員活動室裏看到，居民們正在擬定電梯維護管理公約。據悉
，這個樓齡20餘年的老舊小區共住120戶。其中，70歲以上的占九成，80歲以上的有一半。

　　“電梯給小區帶來了新氣象。”家住五樓、81歲的史慧敏說，“我老伴上個月發病
，幸好有電梯

，救護車直接到樓梯口把人接走了。”

　　——完善生活服務設施便利社區生活。

　　在建於1988年的石家莊經編小區
，76歲的居民閆大爺告訴筆者



，小區去年底經改造新安裝了路燈，以前雨後泥濘難走的小區道路也換成了透水磚。“小區裏還安裝了監控
，居民的幸福感和安全感大幅提高。”

　　石家莊多個小區經改造完成後，主路兩旁都新修了便道，便道上新畫了停車線。以前小區主路上亂停放的車輛都整齊劃一地停在線內……正在安裝供暖管道的電業小區，施工隊順便給樓頂住戶加裝了防滲隔溫層。住在頂樓六樓的李先生說：“鋪設隔熱層一分錢沒花
，政府辦了件暖人心的事。”

　　南京市住房保障和房產局有關負責人透露，2016年至2018年，南京市累計翻修道路126.57萬平方米，增加停車位6097個

，新增綠化麵積37.85萬平方米，設置休閑廣場12.18萬平方米。

　　“住進新家，感覺活得更有尊嚴了。”上海市民陳敏新夫婦和兒子、92歲的婆婆三代四口人曾一起“蝸居”在20多平方米的房間裏。陳敏新說，舊屋牆皮一摸就往下掉，房子木質腐爛，設施老舊，白蟻

、蟑螂、老鼠特別多。“家裏能有獨立的馬桶和洗手盆是我們幾十年的‘夢想’
，現在終於實現了。”

　　根據廣州市統計局社情民意統計調查，81.5%canyutiaozhadeshiminrenweilaojiuxiaoquweigaizaoshiqishenghuopinzhitisheng。shanghaishihongkouqufangguanjuchengshigengxinkekechangmengtaobiaoshi，laojiuxiaoqugaizaoshizaibixing，qibujinzengqianglejumindeshenghuoxingfuganhehuodegan，haidafugaishanlechengshimianmao。

　　目前，各地推進老舊小區改造成效明顯
，受益人群數以十萬計。如，成都市2015年開始實施老舊院落改造工作，截至2018年底完成了3191個老舊小區改造，22萬餘戶居民從中獲益；南京受益群眾已達20多萬戶……

　　改造投資總額高達4萬億元

　　住房和城鄉建設部門表示，老舊小區改造，當前正推動多渠道籌措資金。改造的費用、今後運營的費用、給gei社she區qu居ju民min提ti供gong城cheng市shi公gong共gong服fu務wu和he社she區qu公gong共gong服fu務wu供gong給gei的de費fei用yong加jia起qi來lai，資zi金jin需xu求qiu總zong規gui模mo是shi非fei常chang大da的de。據ju專zhuan家jia初chu步bu估gu算suan，我wo國guo城cheng鎮zhen需xu綜zong合he改gai造zao的de老lao舊jiu小xiao區qu投tou資zi總zong額e可ke高gao達da4萬億元。

　　2015年以來
，成都市開始實施老舊院落改造工作
，截至2018年
，已投20.9億元資金，完成了3191個老舊小區改造，22萬餘戶居民從中獲益。

　　成科路社區黨支部書記徐文明介紹
，成都市武侯區跳傘塔街道成科路社區合雅苑小區

，改造共投入近200萬元，其中每戶居民隻需負擔500元水表改造費以及每平方米2元的小區公共維修資金。“一開始也有很多居民不理解為什麼要出維修資金
，但通過黨員進小區一家一戶做工作，大家都明白了小區需要共建共治共享的道理。”

　　老舊小區改造工作備受重視。6月19日，國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造相關工作。7月30日，中共中央政治局會議指出

，要穩定製造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場
、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。7月31日，國務院常務會議提出，鼓勵把社區醫療、養老、家政等生活設施納入老舊小區改造範圍，給予財稅支持，打造便民消費圈。

　　國務院參事仇保興表示
，據初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。從實踐來看，城鎮老舊小區綜合改造項目可以采取社會資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節能減排補貼可以起到“四兩撥千斤”的放大投資的效果。

　　從一些地區的實踐來看，不同來源的資金各自承擔著不同的改造內容。在廣州，對以居住功能為主的老舊小區（占85%以上）

，以財政投資為主，優先保障民生
，以改造水、電、氣

、路、化糞池等“保基本”項目為主
，注重與城市環境品質建設項目相融合，重點解決“髒
、亂、差”問題。對以融合商旅文住等多功能的複合型老舊小區（占比不到15%），主要集中在曆史文化街區或具備產業開發條件的改造項目，采用BOT模式，引入社會資本

，對民生設施和基礎設施進行改善和提升，同時導入產業，活化利用


，並參與後續運營管養，實現“文化活力和經濟活力”。

　　河北省《老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個老舊小區進行改造，共需改造資金129.6億元，其中112.3億元由市
、縣兩級財政籌集
，主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環境整治等改造項目。

　　資金籌集多方麵難題待解

　　“老舊小區改造最缺的就是錢。”有專家表示，沒有改造資金來源
、不產生新的盈利空間，自然沒有企業願意投入，而僅靠政府投入
，難以完成如此艱巨的改造任務。

　　資(zi)金(jin)是(shi)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)改(gai)造(zao)的(de)首(shou)要(yao)條(tiao)件(jian)
，資(zi)金(jin)不(bu)足(zu)是(shi)不(bu)少(shao)地(di)區(qu)集(ji)中(zhong)反(fan)映(ying)的(de)問(wen)題(ti)。南(nan)京(jing)市(shi)物(wu)業(ye)辦(ban)副(fu)主(zhu)任(ren)童(tong)龍(long)聲(sheng)就(jiu)說(shuo)，在(zai)推(tui)進(jin)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)改(gai)造(zao)時(shi)，怎(zen)麼(me)進(jin)行(xing)資(zi)金(jin)保(bao)障(zhang)是(shi)一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)的(de)問(wen)題(ti)。從(cong)政(zheng)府(fu)方(fang)麵(mian)來(lai)看(kan)
，有(you)些(xie)地(di)方(fang)財(cai)力(li)好(hao)點(dian)就(jiu)做(zuo)得(de)快(kuai)點(dian)，有(you)些(xie)地(di)方(fang)財(cai)力(li)差(cha)就(jiu)慢(man)一(yi)點(dian)。小(xiao)區(qu)裏(li)有(you)住(zhu)房(fang)維(wei)修(xiu)金(jin)、公積金還有公共區域收益等資金

，但這都是老百姓
、居民自己的錢，如何盤活這些錢，是一個十分值得思考的問題。

　　在廣州，目前以市、quliangjicaizhengzijinweizhu，shehuihejumincanyuchuzijiaoshao。dangdixiangguanfuzerenbiaoshi，genjuchengshifazhandeguilv
，laojiuxiaoquweigaizaojiangchengweiyixiangchangqigongzuo，dianduomianguang，danchunyikaocaizhengzijinyalijiaoda。tongshi，suizheyixiedifangcaizhengshouruchijin，houxuxiangmuzijinnanyichixu。zaitianjinmouqu，laojiuxiaoqugaizaoyijingjinxingleqibanianshijian，jinguanqunzhongrengyouxuqiu，danjinhouhennanzaijinxingdaguimogaizao
，zhuyaoyuanyinweizijinwufachongzugongying。youfuzerenbiaoshi，2019年的資金尚且樂觀
，但2020年這項工作也許無法繼續實行，因為資金壓縮非常嚴重。比如2019年當地啟動雨汙分流工程

，原本計劃為今年調研
，明年實施
，但經與財政部門溝通，明年資金供給量“斷崖式”下跌
，計劃被迫擱淺。

　　政府投資之外，多元的老舊小區改造投資體係並未完全建立。如何進一步吸引市場資金

、居民出資、社會組織投入方麵還有待進一步探索研究。

　　童龍聲說
，老舊小區整治，光靠政府投入不能持久
，光靠老百姓自動自覺難以管理，而企業更是沒有進行整治的積極性。

　　zaishijicaozuozhong
，shouxianshijuminchuzinan。laojiuxiaoquzhuhuduoshilaonianrenhezuhu，duigaizaohoujiazhidetishengxiaoguoyewufayugupingpan，chuziyiyuanhendi。qiyeyenancanyuqizhong。youqiyebiaoshi，canyulaojiuxiaoqugaizaomianlinzhuruchanquan
、消防、居民意見等諸多不可控因素，想要獲利
，難度太大。

　　此外，改造後的小區還缺乏長期管護費用
，老舊小區改造後的管養主體

、資金來源仍難以解決。

　　多渠道融資方式亟待完善

　　zhenduilaojiuxiaoqugaizaoqiancongnalilaidewenti
，guowuyuanchangwuhuiyizengmingque，yaochuangxintourongzijizhi。jinnianjiangduichengzhenlaojiuxiaoqugaizaoanpaizhongyangbuzhuzijin。gulijinrongjigouhedifangjijitansuo，yikechixufangshijiadajinrongduilaojiuxiaoqugaizaodezhichi。yunyongshichanghuafangshixiyinshehuililiangcanyu。

　　在專家看來

，財政安排專項資金用於老舊小區微改造
，主要側重於水、電、氣、適老化設施等基礎配套設施類項目。要鼓勵居民通過自籌捐資
、房屋維修基金等渠道籌集部分改造資金。在具備產業開發條件的改造項目中，社會投資企業要同步投入資金改造完善周邊配套設施。

　　筆者了解到，與棚改不同
，老舊小區改造的資金籌集渠道還可以按照“誰受益

、誰出資”原則
，結合實際合理確定改造費用分攤規則。同時要確保融資機製可持續，還要防範風險，防止增加地方債務。

　　另外，根據實際指導居民通過購買服務等方式建立長效管養機製
，鞏固小區改造成果。根據小區基礎條件、居民消費水平
、交費意識等具體情況，引導居民分類實施規範型
、基礎型、托(tuo)底(di)型(xing)管(guan)養(yang)模(mo)式(shi)，逐(zhu)步(bu)提(ti)升(sheng)後(hou)續(xu)管(guan)養(yang)水(shui)平(ping)。探(tan)索(suo)建(jian)立(li)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)住(zhu)宅(zhai)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)製(zhi)度(du)以(yi)及(ji)有(you)償(chang)使(shi)用(yong)新(xin)增(zeng)設(she)施(shi)等(deng)方(fang)式(shi)
，拓(tuo)寬(kuan)長(chang)效(xiao)管(guan)養(yang)資(zi)金(jin)來(lai)源(yuan)。