今年年初以來，國內房地產市場調控趨於常態化，融資窗口收緊
、房貸製度改革等調控手段相繼推出
，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業內預計，四季度市場規模調整幅度將在供需拉鋸狀態下略有擴大，房價漲幅也有望進一步回落。

　　樓市“金九銀十”褪色

　　2019年三季度，房地產供給側改革取得關鍵性進展。期內，集體經營性建設用地入市在法律層麵及稅收機製層麵得到確認

、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。與此同時
，房地產市場整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段
，著力防範房地產金融風險。

　　在此影響下，三季度重點城市商品住宅成交規模同比有所調整
，價格環比漲幅穩定在低位區間；tudishichangtuidijiezoufanghuandaidongchengjiaoguimoyousuohuiluo，zhaidichengjiaoloumianjunjiahuanbixiadie
，tudiliupailvhuisheng
，pingjunyijialvzoudi，tudijingpairedumingxianjianruo。

　　事實上，今年以來各季度重點城市新房成交麵積同比均有所回落，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中國指數研究院的統計數據顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平。

　　中指院相關負責人分析指出
，三季度以來，政策環境趨嚴

，購房者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線市場銷售端的回暖導致需求後續釋放動力不足
，市場調整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴大，8-9月重點城市成交規模同環比均下降。

　　具體從不同級別城市來看，今年三季度

，一線
、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交麵積為57萬平方米，三季度以來市場有所調整，月均成交麵積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交麵積約89萬平方米，同比增長0.3%
，整體成交規模趨於穩定。三線代表城市三季度月均成交麵積在33萬平方米左右
，同比下降約6%。

　　中指院相關負責人表示，今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月yue以yi來lai需xu求qiu入ru市shi節jie奏zou放fang緩huan
，加jia之zhi進jin入ru三san季ji度du以yi來lai，監jian管guan層ceng對dui房fang地di產chan市shi場chang金jin融rong領ling域yu密mi集ji發fa聲sheng
，對dui購gou房fang者zhe和he企qi業ye信xin貸dai監jian管guan均jun強qiang化hua
，市shi場chang調tiao整zheng壓ya力li有you所suo加jia大da，三san季ji度du重zhong點dian城cheng市shi商shang品pin住zhu宅zhai成cheng交jiao麵mian積ji同tong比bi下xia降jiang，且qie降jiang幅fu較jiao二er季ji度du有you所suo擴kuo大da。

　　結合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情，有業內分析人士表示，9月份的數據已表明
，主要城市的新房與二手房成交量出現下降。調控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是地產營銷的“靈丹妙藥”。

　　金融監管政策仍將從嚴從穩

　　近日，包括南京六合區
、天津、三san亞ya以yi及ji北bei京jing燕yan郊jiao等deng地di均jun傳chuan出chu房fang產chan限xian購gou放fang鬆song的de消xiao息xi。對dui此ci，易yi居ju研yan究jiu院yuan智zhi庫ku中zhong心xin研yan究jiu總zong監jian嚴yan躍yue進jin分fen析xi認ren為wei，這zhe進jin一yi步bu說shuo明ming當dang前qian一yi些xie城cheng市shi尤you其qi是shi郊jiao區qu市shi場chang限xian購gou政zheng策ce鬆song綁bang的de導dao向xiang
，也ye是shi因yin城cheng施shi策ce的de重zhong要yao體ti現xian。

　　嚴yan躍yue進jin告gao訴su記ji者zhe，南nan京jing此ci次ci放fang鬆song尤you其qi有you積ji極ji的de信xin號hao意yi義yi。第di一yi，第di四si季ji度du需xu要yao積ji極ji降jiang價jia促cu銷xiao，尤you其qi是shi去qu庫ku存cun的de壓ya力li開kai始shi增zeng大da
，房fang企qi需xu要yao在zai這zhe個ge時shi候hou積ji極ji進jin行xing項xiang目mu銷xiao售shou，各ge地di略lve有you鬆song綁bang也ye有you助zhu於yu實shi現xian成cheng交jiao量liang的de活huo躍yue。第di二er，放fang鬆song也ye是shi需xu要yao有you條tiao件jian的de

，當dang前qian放fang鬆song是shi要yao針zhen對dui特te定ding群qun體ti和he特te定ding區qu域yu進jin行xing

，這zhe也ye有you助zhu於yu後hou續xu房fang地di產chan市shi場chang的de交jiao易yi活huo躍yue，同tong時shi也ye防fang範fan房fang價jia過guo快kuai上shang漲zhang。第di三san，不bu排pai除chu後hou續xu各ge地di若ruo是shi出chu現xian庫ku存cun壓ya力li和he銷xiao售shou壓ya力li，也ye會hui有you適shi當dang鬆song綁bang的de可ke能neng。

　　今年以來，各城市房地產市場波動頻繁
、分化加劇
，一城一行情
、一月一行情

，尤其是當前樓市、地市成交明顯下滑
，部分城市庫存風險再次浮出水麵，且有加劇趨勢；部分城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光
，供不應求矛盾依然突出。

　　“在這樣的市場背景下
，預計四季度各城市仍將延續有收有放的精細化調控，並強化執行。”克而瑞地產研究中心一位分析人士指出

，當前“因城施策”正在不斷強化。

　　綜合來看，熱點城市調控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調控，非戶籍家庭在蘇州市區、昆山、太倉購買首套房
，3年內需連續繳納2年及以上社保


，新房

、二手房限售區域皆擴容至蘇州市區範圍。因近期房價大幅上漲

，大連、洛陽同樣出台了收緊性質的“限價令”。

　　不過，業內普遍認為房地產信貸政策將適度收緊，且恐將執行窗口指導。2019年三季度以來
，房地產行業金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示，“一方麵，房企融資收緊常態化，且有愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債等多種融資工具全麵收緊
，嚴控違規資金流入房地產市場；lingyifangmian，juminfangdaiyewudafusuoliang
，duanqifangdaililvdagailvjiangjixuxiangshangtiaozheng。dangran
，butongchengshijiangchengxianchayihuadezhufangxindaizhengce
，naxiefangjiashangzhangyalidaderedianchengshi，fangdaililvshangfubililiyinggenggao。”

　　展望2019年四季度，中指院方麵也認為，房地產行業管理政策仍將立足“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”jinxinggoujian。qizhong
，jinnianyilaitiaokongguochengzhongdejinrongzhengcejiangguanchuanshizhong，bingqiezaisijidurengranhuijixujianchi，jinrongjianguanzhengcejitiaorengcongyancongwenbingzhubuyouzhongyangxiachendaodifang。

　　房價漲幅或將進一步回落

　　中zhong指zhi院yuan方fang麵mian分fen析xi認ren為wei，近jin期qi多duo種zhong貨huo幣bi政zheng策ce工gong具ju持chi續xu發fa力li，在zai保bao持chi流liu動dong性xing合he理li充chong裕yu的de同tong時shi進jin一yi步bu打da通tong貨huo幣bi傳chuan導dao機ji製zhi。對dui房fang地di產chan市shi場chang而er言yan
，監jian管guan層ceng針zhen對dui房fang地di產chan市shi場chang金jin融rong領ling域yu多duo次ci發fa聲sheng

，在zai推tui進jin寬kuan信xin用yong政zheng策ce之zhi時shi
，嚴yan防fang資zi金jin違wei規gui流liu入ru房fang地di產chan領ling域yu，企qi業ye內nei外wai融rong資zi渠qu道dao均jun收shou緊jin
，房fang企qi資zi金jin麵mian壓ya力li明ming顯xian加jia大da。

　　基於此，在行業金融監管強化、融資渠道收窄
、銷xiao售shou回hui款kuan支zhi撐cheng度du不bu足zu等deng背bei景jing下xia
，四si季ji度du房fang企qi資zi金jin壓ya力li將jiang進jin一yi步bu凸tu顯xian
，進jin而er影ying響xiang房fang企qi投tou資zi開kai工gong積ji極ji性xing
，預yu計ji全quan國guo房fang地di產chan開kai發fa投tou資zi額e及ji新xin開kai工gong麵mian積ji增zeng速su將jiang延yan續xu放fang緩huan趨qu勢shi。

　　從價格端來看，根據中國房地產指數係統對100個城市的全樣本調查數據
，今年以來百城住宅價格整體表現平穩，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。中指院方麵分析預測，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。”

　　具ju體ti而er言yan，今jin年nian以yi來lai受shou高gao價jia地di項xiang目mu集ji中zhong入ru市shi等deng推tui動dong的de結jie構gou性xing因yin素su影ying響xiang，商shang品pin房fang銷xiao售shou價jia格ge仍reng保bao持chi較jiao快kuai上shang漲zhang。進jin入ru四si季ji度du，全quan年nian業ye績ji壓ya力li及ji資zi金jin麵mian壓ya力li的de提ti升sheng將jiang進jin一yi步bu加jia大da房fang企qi促cu銷xiao力li度du以yi加jia快kuai銷xiao售shou回hui籠long資zi金jin，價jia格ge漲zhang幅fu有you望wang繼ji續xu回hui落luo
；而(er)三(san)四(si)線(xian)代(dai)表(biao)城(cheng)市(shi)由(you)於(yu)前(qian)期(qi)需(xu)求(qiu)存(cun)在(zai)透(tou)支(zhi)後(hou)期(qi)增(zeng)長(chang)乏(fa)力(li)，市(shi)場(chang)將(jiang)延(yan)續(xu)調(tiao)整(zheng)態(tai)勢(shi)，同(tong)時(shi)一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)市(shi)場(chang)規(gui)模(mo)隨(sui)著(zhe)市(shi)場(chang)環(huan)境(jing)的(de)收(shou)緊(jin)及(ji)需(xu)求(qiu)釋(shi)放(fang)放(fang)緩(huan)也(ye)將(jiang)麵(mian)臨(lin)一(yi)定(ding)調(tiao)整(zheng)壓(ya)力(li)
，四(si)季(ji)度(du)整(zheng)體(ti)市(shi)場(chang)承(cheng)壓(ya)。

　　從企業層麵來看，業內認為
，四季度在“房住不炒”zhengcedingweixia
，fangqiguimozengsujiangquxiangyuwenjiantisheng。youqishimianduizherongziduantiaokongshoujin
，fangqiduanqizhaiwuyalijiada，fangqijianggengjiayilaixiaoshouhuikuanlaibuchongzijinlian，weilaixuyaojiasuxiaoshoutuihuo，yicujinxianjinhuilong。

　　“我們預計，盡管目前金九銀十較曆年有所遜色
，但是四季度房企整體的供應量將增加，營銷力度也將加強。”上述克而瑞分析人士表示，“在銷售承壓

、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量，通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。”